3 Porezna razmatranja prilikom prodaje vašeg doma

By Forrest Baumhover

Saznajte više o Forrestu na Investmentmatomeu Pitajte savjetnika

Bilo da se trebate preseliti, želite veći ili manji prostor ili osjećate da ima financijski smisao, prodaja kuće je velika odluka. Također može imati značajne porezne posljedice.

Evo tri načina prodaje vašeg doma koji mogu utjecati na vašu poreznu obavezu:

1. Realizirani dobitak

Realizirani dobitak je dobit koju ostvarujete od prodaje imovine, kao što je vaš dom - i to može biti oporeziv. Prema IRS-u, osnovna formula za izračun ostvarene dobiti je kako slijedi:

Prodajna cijena - Troškovi prodaje - Prilagođena osnova = Realizirani dobitak

To znači da morate izračunati dvije stvari kako biste pronašli ostvarenu dobit na prodaju vašeg doma: troškovi prodaje i osnove. Moglo bi se zvučati jednostavno, ali oboje uzimaju u obzir čimbenike koje možda niste razmotrili. A njihovo ispravno izračunavanje moglo bi značiti razliku od tisuća dolara u poreznoj obvezi.

Troškovi prodaje uključuju sve troškove zatvaranja, provizije za nekretnine i ostale povezane troškove koje ste platili. Kopirajte kroz svoje dokumente zatvaranja kako biste bili sigurni da ste računali sve. Nemojte uključivati ​​porez na nekretnine u gradu i županiju, ali uključuju poreze za prijenos, ako je primjenjivo.

Osnovica uključuje originalnu kupovnu cijenu vaše kuće, plus naknade koje ste ostvarili tijekom zatvaranja kuće, kao što su osiguranje vlasničkog naslova, naknade za zakonsku i registracijsku naknadu ili naknade za ankete. Osnova također uključuje troškove bilo kakvih značajnih poboljšanja, obnavljanja ili nadogradnji sustava koje ste napravili. IRS jasno razlikuje između popravaka koji su normalan dio kućnog održavanja - kao što je popravak propuštanja - i poboljšanja, kao što je zamjena vodovodnog sustava.

Za sveobuhvatni popis onoga što se može i ne može uključiti u svoje izračune ili prodajne troškove ili bazu, pogledajte IRS publikaciju 523, "Prodaja vašeg doma".

2. Dugi vs kratkoročni kapitalni dobitak

Ako imate ostvareni dobitak na prodaju svog doma, bit će podložan porezu na kapitalnu dobit. Bilo da se smatra dugoročnim ili kratkoročnim kapitalnim dobitkom ovisi o tome koliko ste dugo imali svoj dom.

Ako ste vlasnik vašeg doma barem godinu dana i dana, sve dobitke koje ste ostvarili prilikom prodaje bit će oporezovane dugoročnim stopama kapitalnih dobitaka, koje se kreću od 0% do 23,8%. Inače, oni će biti oporezovani po kratkoročnim stopama kapitalnih dobitaka, koji su isti kao i obični dohodovnici. Dugoročni kapitalni dobici temelje se na graničnoj poreznoj granici poreznog obveznika, ali su povoljniji. Na primjer, porezni obveznik u 15% poreznoj zoni plaćat će 0% na dugoročni kapitalni dobitak.

Ako razmišljate o prodaji kuće u roku od godinu dana od kupnje i projicirate dobit, razmislite možete li ga prodati na način koji kvalificira prodaju kao dugoročni dobitak. Međutim, ako prodajete glavno prebivalište za gubitak, ne smijete tražiti gubitak kapitala - što bi smanjilo porezni račun.

3. Isključenja

Prema Odjeljku 121., IRS dopušta poreznim obveznicima isključivanje prvih 250.000 dolara kapitalnih dobitaka na prodaju njihove primarne rezidencije ako zadovolje određene zahtjeve vlasništva i uporabe. Zajedno udruženi bračni parovi mogu izuzeti do 500.000 dolara.

Ako ste vlasnik kuće najmanje dva od pet godina koje vode do prodaje, ispunjavate zahtjev za vlasništvo. Ako je vaš dom bio primarni boravak najmanje 730 dana u posljednjih pet godina, ispunjavate uvjete uporabe.

Ako ste zajednički podnijeli prijavu, morate ispuniti uvjet za upotrebu kako biste se kvalificirali za izuzeće od 500.000 USD. I dalje se možete kvalificirati ako samo jedna osoba udovoljava zahtjevu za vlasništvo. A ako niste oženjeni, ali ako prodajete kuću s nekim drugim, svaki od vas može uzeti isključenje od 250.000 USD, ako svatko od vas zadovoljava uvjet za upotrebu, a barem jedan od vas zadovoljava zahtjev za vlasništvo.

IRS dopušta djelomična izuzeća za one koji ne zadovoljavaju zahtjeve, ali prodaju kuću zbog posla ili zdravstvenih poteza ili nepredvidljivih događaja kao što su smrt, razvod, prirodna katastrofa, nezaposlenost ili drugi kvalificirani razlozi. IRS publikacija 523 sadrži više pojedinosti.

Nepristran savjet

Ove porezne razmatranje važne su, ali čitanje o njima nije ni na koji način prikladna zamjena za nepristran savjet, na temelju vaše osobne situacije. Prije nego što napravite bilo kakve važne odluke o prodaji kuće, sjesti s financijskim planerom samo za naknadu. On ili ona može uzeti u obzir sve čimbenike koji će utjecati na vašu odluku. Povezivanje s pouzdanim stručnjacima najbolji je način za sastavljanje plana koji ostvaruje vaše financijske ciljeve.

Forrest Baumhover je financijski planer samo za naknadu i ravnatelj Westchase Financial Planninga u Tampi, Florida. Za više informacija posjetite www.westchasefinancialplanning.com.

Slika putem iStock.