Pretpostavljam hipoteku: pro i kontra za kupce i prodavatelje
Миша Гленни: Нанимайте хакеров!
Sadržaj:
- Što je preuzeta hipoteka?
- Koje hipoteke mogu preuzeti?
- Prednosti preuzetih zajmova
- Za prodavače
- Za kupce
- Nedostaci preuzetih zajmova
- Za prodavače
- Za kupce
- Kako preuzeti hipoteku
- Razvod, smrt i pretpostavke
- Što je sljedeće?
- Izračunati koliko kuća možete priuštiti
- Izbjegavajte te pogreške kod kuće
- Naučiti što VA krediti su sve o tome
Pretpostavljiva hipoteka omogućava kućnom kupcu da se ne preseli samo u prodavačevu bivšu kuću, već da uđe i na zajam prodavatelja.
Imajući preuzet zajam može prodavatelju dati marketinški prednost, osobito ako su hipotekarne stope porasle s obzirom da je prodavatelj dobio zajam.
Za kupca, uz pretpostavku da hipoteka može uštedjeti tisuće dolara u plaćanju kamata i zatvaranju troškova - ali to bi moglo zahtijevati stvaranje velike kapara.
Evo kako funkcioniraju hipotekari, kao i prednosti i nedostaci za kupce i prodavatelje.
Što je preuzeta hipoteka?
Pretpostavljiva hipoteka je stambeni kredit koji se može prenijeti od prvobitnog dužnika do sljedećeg vlasnika kuće. Kamatna stopa ostaje ista. Tako je i pojam: Na primjer, ako 30-godišnja hipoteka ima 3 godine, osoba koja preuzima zajam ima 27 godina da ga isplati.
Vi, kao kupac, ulažete u hipoteku prodavatelja.
"U pretpostavci, vi, kao kupac, ulažete u hipoteku prodavatelja kao da ste imali pravo ispred vas, a na dokumentu ste prekrižili ime prodavatelja i tamo stavili ime dužnika, "Kaže Michael G. Barone, partner u upravljanju hipotekarnom praksom za odvjetničku tvrtku Abrams Garfinkel Margolis Bergson u New Yorku.
»VIŠE: Prihod koji se trebate kvalificirati za hipoteku
Koje hipoteke mogu preuzeti?
Nisu sve hipoteke moguće preuzeti u kući. Kupci mogu preuzeti federalno zajamčene ili osigurane hipoteke, ali ne i druge vrste stambenih kredita. To znaci:
- FHA krediti, koji su osigurani od strane Federalne Housing Administration, su pretpostaviti.
- VA zajmovi, koje jamči Ministarstvo za branitelje, su pretpostavlja se, a kupac ne mora biti veteran ili vojska.
- USDA krediti, koje jamči Ministarstvo poljoprivrede, su pretpostaviti.
- Ostali krediti, obično konvencionalni hipoteke nisu preuzet u kući prodaje.
»VIŠE: FHA krediti: Što trebate znati
Povratak na vrhPrednosti preuzetih zajmova
Za prodavače
Lakše prodaje: Pretpostavljani zajam može učiniti dom više tržišnim ako su kamatne stope porasle u godinama otkako je hipoteka nastala. Zamislite situaciju u kojoj netko dobiva pretpostavljivu hipoteku s kamatnom stopom od 4,75%, a zatim prodaje kuću pet godina kasnije kada su kamatne stope oko 7%. Ta stopa od 4,75%, nemoguće dobiti drugačije, mogla bi iskušati kupce da odaberu tu kuću nad drugom.
Viša cijena: Još jedna prednost je preuzeta hipoteka koja prodavačima daje pregovaračku moć po cijeni. Pametni prodavatelj pretvara preuzet zajam u prodajni teren "na Dan 1, tako da je dio pregovora odmah", kaže Barone. "Znači, morat ćete nam platiti našu cijenu molbe ili malo više od naše tražene cijene".
Za kupce
Niža kamatna stopa: Pretpostavljani zajam poziva izravnu prednost za domaćeg kupca, kaže Jim Sahnger, izvorni izvor hipoteke za C2 Financial Corp. u Jupiteru, Florida: "Pro dobivaš sve što imaju na snazi."
Pretpostavljam zajam daje prodavatelju pregovaračku snagu po cijeni.
Niži troškovi zatvaranja: Također, košta se manje da preuzme zajam nego da dobije novu hipoteku, kažu zajmodavci. Troškovi zatvaranja hipoteka obično iznose nekoliko tisuća dolara. Nasuprot tome, FHA, VA i USDA nametnuli su ograničenja za pristojbe vezane uz pretpostavku, što ih čini povoljnijim od zatvaranja troškova.
»VIŠE: Troškovi zatvaranja hipoteke, objasnio je
Povratak na vrhNedostaci preuzetih zajmova
Za prodavače
VA pravo: FHA i USDA krediti imaju malo, ako ih ima, nedostataka za prodavatelje. Ali prodavači koji imaju VA kredite mogu pogoditi zamah kada kupci preuzmu svoje hipoteke.
Uz VA zajam, vlada jamči da će vratiti dio salda ako dužnik zadane postavke. VA, koji ograničava ovo jamstvo, zove svoj dolar iznos zajmoprimca "pravo". Ovisno o iznosu kredita, neki ili sve dužnik pravo ostati vezani u kući s pretpostavljenom hipotekom, čak i nakon prodaje.
Budući da prava ostaju uz preuzet zajam, prodavatelj možda neće imati dovoljno prava na kvalifikaciju za drugi VA zajam za kupnju sljedećeg doma.
Prodavač može pobjeći od ove situacije prodaje branitelju ili članu vojske koji ispunjava uvjete za dobivanje VA kredita. Kupac tada može zamijeniti svoje pravo na prodavatelja. U takvom slučaju, VA vraća punu prava prodavatelja.
Za kupce
Velika predujam: Ustajanje domaćih vrijednosti može torpirati hipoteke pretpostavke. Da biste shvatili zašto, zapamtite da kada kupac preuzme hipoteku, to je kao da ulazi u prodajnu hipoteku, koja više ne može pokriti troškove kuće.
Ustajanje domaćih vrijednosti može torpirati hipoteke pretpostavke.
Pretpostavimo da je prodavatelj nakon plaćanja hipoteke pet godina dužan 150.000 dolara. Kupac bi pretpostavio taj iznos.No, vrijednost kuće porasla je na 215.000 dolara u pet godina koje je prodavač posjedovao. Kupac će morati platiti razliku.
Oduzmite nepodmireni dug zajma (150.000 USD) od vrijednosti kuće (215.000 USD), a dobivate 65.000 USD. Kupac mora izdvojiti 65.000 dolara za kupnju kuće. U većini slučajeva to znači dobivanje druge hipoteke, "koja obično ima znatno veće kamatne stope", kaže Barone. Druga hipoteka vjerojatno ima troškove zatvaranja, što dodatno potkopava prednost predvidivog kredita.
Budući da uvažavanje cijene domaćih proizvoda može brzo sniježiti, kupci su lakše preuzeti hipoteke stare samo nekoliko godina, kaže on.
Hipoteka osiguranje: FHA zajmovi mogu predstavljati nedostatak. Njihova mjesečna hipoteka osiguranja plaćanja traju za život kredita i može se eliminirati samo refinancing zajam. Te mjesečne uplate negirati neke od prednosti uz pretpostavku niže kamatne stope kredita.
»VIŠE: Izračunajte kako možete spremiti za predujam
Povratak na vrhKako preuzeti hipoteku
Pretpostavljajući da hipoteka zahtijeva odobrenje zajmodavca. Ako kupac i prodavatelj neformalno ulaze u pretpostavku, bez priopćavanja zajmodavcu, riskiraju. Nakon što otkrije vjerovnik, može odmah zatražiti plaćanje punog iznosa kredita. Ako je zajam ostao u ime prodavatelja, prodavatelj ostaje odgovoran za dug.
U pravilno ispunjenoj pretpostavci, novi dužnik mora skočiti kroz neke od istih obruče za koje bi se trebalo kvalificirati za novi zajam. Poslužitelj kredita zahtijeva kreditno izvješće dužnika, kao i financijske informacije o zaposlenju.
"Zajmodavac i dalje želi osigurati da možete platiti zajam, tako da vas kvalificiraju kao da ste novi kupac", kaže Barone.
Zajmodavac neće zahtijevati procjenu, kaže Sahnger.
Konačno, vjerovnik oslobađa izvornu dužnikovu odgovornost za dug.
Povratak na vrhRazvod, smrt i pretpostavke
Nisu sve hipoteke pretpostavke proizlaze iz kuće prodaje. Ponekad jedan supružnik preuzima zajam nakon razvoda ili smrti drugog supružnika.
U takvim slučajevima, osoba koja preuzima zajam mora dokazati sposobnost da izvrši mjesečne uplate, kaže Randy Hopper, viši potpredsjednik kućnog pozajmljivanja za Navy Federal Credit Union. Odobrenje nije automatsko.
Ako izvorni zajam ima oba supružnika na njemu, "vjerovnik ih je vjerojatno kvalificirala za kredit na temelju oba njihovog dohotka i obje njihove kreditne datoteke", kaže Hopper. "Dakle, ako jedan od njih više nema zajam, onda moramo osigurati da se preostali dužnik isto kvalificira".
