Jesu li 40-godišnja hipoteka stvarno nešto?

Pitate se kako iscijediti mjesečno plaćanje hipoteke kao nisko kao što je moguće ići - a zatim ga iscijediti još? 40-godišnja hipoteka je jedan od načina da to učinite.

U teoriji, ima puno voljeti oko 40-godišnje hipoteke. Strukturiranje zajma preko 40 godina - a ne tipičnije 30 godina - može pomoći zajmoprimcima da se kvalificiraju za nešto veći iznos kredita ili smanjenje mjesečnih uplata. Oba perspektiva imaju osobitu privlačnost gdje su cijene nekretnina visoke, a zajmoprimci se žele kvalificirati što je više moguće.

Međutim, nedostaci su skupi za kućne kupce. Jedna stvar, plaćate kamate još 10 godina.

Za drugu, kada se hipoteka proteže preko 40 godina, potrebno je više vremena da izgradi kapital u domu. To povećava vjerojatnost da bi cijene nekretnina mogle padati, ostavljajući vas više zahvaljujući hipoteku nego što je kuća vrijedno. Kako bi pokrio taj rizik, 40-godišnji zajmodavci naplaćuju nešto višu kamatnu stopu, kaže Keith Gumbinger, potpredsjednik HSH.com, tvrtka za informiranje o hipotekom.

Čak i ako vam nedostaci ne obeshrabruju, šanse su tanke, naći ćete jedan od tih zajmova na trenutnom tržištu, gdje se uglavnom koriste za izmjenu poteškoća s hipotekom. Danas, 40-godišnja hipoteka čini samo dio od 1% svih hipoteka prodanih, prema CoreLogic, koji prati i analizira hipoteku informacije.

40-godišnji ili 30-godišnji zajam

Gumbinger uspoređuje troškove i uštede 40-godišnjeg roka i 30-godišnjeg roka na hipoteku od 200.000 dolara:

• 30-godišnja hipoteka, 4% kamata: Mjesečna isplata od 955 dolara. Nakon pet godina imat ćete gotovo 20.000 dolara u kapitalu, ostavljajući saldo od oko 180.895 dolara. Nakon 30 godina, platili biste 143.739 dolara.
• 40-godišnja hipoteka, 4,25% kamata:Mjesečna isplata od 867 dolara. Nakon pet godina imat ćete oko 10.000 dolara u kapitalu, ostavljajući dug od 189.397 dolara. Do kraja 40 godina, platili biste otprilike 216.275 dolara u interesu.

Razlika u mjesečnoj uplati "nije ogromna", kaže Gumbinger, "ali za neke zajmoprimce bilo je dovoljno da ih dobije preko pumpe" kako bi posudili malo više novca ili izvršili plaćanje.

Nikad doista nije popularna

Čak iu svom kratkom zalasku u 2007, 40-godišnja hipoteka bila je rijetka zvijer - manje od 2% svih novih kupnje i refinance hipoteka. Oni su bili malo popularniji u Kaliforniji po visokim cijenama tržišta nekretnina, prema CoreLogic.

Njihova popularnost počela je padati krajem te godine, dok se tržište nekretnina pogoršalo.

U 2014, savezna vlada prestala davati zajmodavcima pravnu zaštitu za kreditiranje hipoteka koji je trajao duže od 30 godina. To je 40-godišnje zajmove riskirao za zajmodavce, a od tada su malo zainteresiranih za njihovo kreditiranje, kaže Frank Nothaft, viši potpredsjednik CoreLogica i glavni ekonomist.

"U odnosu na nacionalni pejzaž za stvaranje hipoteke, to je prilično trivijalan proizvod", kaže on.

Još uvijek pronađena u modu kredita

Tom Trimbath, slobodni pisac, konzultant i vlasnik kuće u Clinton, Washington, zahvalan je za 40-godišnju hipoteku, uz nisku kamatnu stopu i povoljne isplate od oko 900 dolara mjesečno. To je bio životni niz - koji mu je 2014. ponudio njegov zajmodavac kao dio HAMP hipoteke izmjene nakon Trimbath's prihoda pao i on nije mogao priuštiti da svoje hipoteke plaćanja.

Izmjena problematičnih hipoteka ostaje jedna od posljednjih koristi 40-godišnjih hipoteka, kaže Gumbinger. Iako je Home Affordable Modification Program završio 2016. godine, programi Fannie Mae i Freddie Mac Flex Modification mogu koristiti 40-godišnje hipoteke kako bi se zajmoprimci mogli isplatiti na pristupačnu razinu.

Za Trimbath, 40-godišnji zajam radi dobro, pogotovo jer nema planova za premještanje uskoro. "Sretna sam sa sadašnjim i spremna prihvatiti ono što je postignuto u budućnosti", kaže on.

Više od Investmentmatomea

• Pripremite se unaprijed za vašu hipoteku
• Usporedite stope hipoteke
• Pro i kontra kraćeg hipoteka

Marilyn Lewis je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-adresa: [email protected].