Prodavač-financiran dom prodaje zove grabežljiv

Za obitelji s niskim prihodima koje očajnički traže vlastiti dom, financiranje prodavatelja može izgledati previše dobro da bude istinito. "Najam za vlastiti" ili "ne kreditne ček" stambeni kredit može izgledati kao dobrodošla bijeg iz rastućih rente i ispunjenje dream homeownership.

No, mnoge od tih ponuda mogu biti ugovori o otplati zemljišta u tankim krznenjima - zajmovi financirani od prodavatelja koji više rade kao ugovor o najmu od tradicionalnih hipoteka.

Takvi "ugovori o djelu" ili "sporazumi o prodaji robe" mogu se pratiti do predatorskih postupaka kreditiranja koji datiraju iz gotovo jednog stoljeća, kada se radi o afričko-američkim zajednicama. Danas se sheme često vode beskrupulozne investicijske tvrtke Wall Streeta koje iskrcaju portfelje kućanstava s foreclosedom i "prijetećih zajednica boja", kao i imigranata, navodi se u izvješću objavljenom u četvrtak neprofitnog centra za potrošače.

Zemljišta koja su izgrađena da propadnu

Zemljišni ugovori se često nude najfinitijim ranjivim zajmoprimateljima koji žive s ograničenim prihodima, navodi NCLC.

"Ovi zemljišni ugovori izgrađeni su da propadnu, jer prodavači ulažu više novca pronalaženjem načina otkazivanja ugovora kako bi zamijenili mnoge uzastopne vlasnike nekretnina kroz imovinu", kaže nova studija.

No, tvrtke koje su uključene u ove "toksične transakcije", kako ih zakonni centar naziva, nisu hipotekarni zajmodavci s imenima brandova koji bi većina potrošača prepoznala.

"Znači, čini se da su privatne tvrtke, a neke od njih postavile su niz različitih tvrtki i vrsta i tvrtki koje koriste kako bi prikrile koliko imovine posjeduju", Sarah Bolling Mancini, odvjetnik iz Bostonskog zakona centar i koautor izvješća, rekao je Investmentmatome. "Ono što učimo je da mnogi od njih imaju potpore privatnom kapitalu ili potpori hedge fonda."

Izračunajte mjesečno plaćanje hipoteke

Nekretnine su postavljene na prvokupne kupce

Mancini kaže da se domovi često prodaju na lokalnoj razini, potičući potencijalne zajmoprimce da "postanu vlasnici kućanstva". Oznake za prodaju će pročitati: "Ako želite postati vlasnik ove kuće, nazovite". Neki se domovi oglašavaju na mreži, osobito na popisima web lokacija kao što je Craigslist.

"Većina ljudi vjeruje da postaju vlasnik kuće s hipotekarnim zajmom", kaže Mancini. "To je privlačnost postaje prvoklasni homebuyer vrlo snažan."

Svojstva se prodaju u stanju. Često su ugroženi domovi i gotovo nepodržani. "Nije neuobičajeno da investitor kupi kuću na aukciji za 5.000 dolara i proda ga nekoliko dana kasnije na ugovor o zemlji (bez popravaka) za 30.000 dolara", navodi se u studiji.

Uznemireni kupci često ne dobivaju neovisne procjene svojstava i odriču se i kućne inspekcije.

Odgovornosti vlasnika kuće bez prava i zaštite

Trajanje zajma može se protezati sve do konvencionalne hipoteke - 30 godina - ali proces iseljenja nije vezan pravilima tipičnog foreclosure hipoteka. Izbjegavanje može brzo doći, a prodavatelj zadržava sva plaćanja, izbacuje kupca i brzo pronalaženje još jednog domaćina koji se nada.

"Ugovor obično sadrži klauzulu koja kaže da, ako propustite jednu uplatu, prodavatelj može otkazati ugovor ili, u nekim slučajevima, to se zove" založno pravo "umjesto foreclosure", kaže Mancini. "Iako ljudi misle da postaju vlasnici kućanstva, a oni su preuzeli sve odgovornosti vlasnika kuće, nemaju nikakva prava i zaštitne mjere koje idu zajedno s vlasništvom kuće."

Uz tradicionalnu hipoteku, ako možete nadoknaditi svoje odgode plaćanja, možda ćete moći vratiti svoj hipotekarni zajam - "postoji pravo izliječiti zadane", kaže Mancini. Obično to nemate pravo u zemljišnom ugovoru, gdje kasni uplata može potaknuti iseljenje - više kao stanar nego vlasnik.

Tražeći rješenje 'otrovnih transakcija'

Ugovor o obmanjujućim ugovorima o obroku zemljišta može se naći diljem zemlje, kaže NCLC, no oni su najčešći u stambenim tržištima s velikim zalihama kuća s niskim troškovima i na područjima gdje stanovnici teško mogu dobiti tradicionalnu hipoteku.

Tvrdi hitovi navedeni u izvješću uključuju Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; i Philadelphiji. Studija navodi podatke o popisu stanovništva iz 2009, najnoviji dostupni, koji kaže da 3,5 milijuna ljudi ima ugovore o otplati zemljišta da bi kupili kuću te godine. Neprofitna tvrtka kaže da će lik vjerojatno biti mnogo veći danas.

Državni zakoni koji uređuju ugovore o otplati zemljišta jako variraju. NCLC poziva Ured za financijsku zaštitu potrošača, potrošačkog nadzornika pod pokroviteljstvom države, da provede propise za takve transakcije, uključujući:

• Zahtijeva neovisne inspekcije.
• Mandat procjene trećih strana.
• Otkrivanje troškova financiranja i godišnja postotna stopa na zemljišne ugovore.
• Pružanje zaštite za rano otkazivanje.

Mancini preporučuje da se prvi put homebuyers pokušaju kvalificirati za tradicionalni hipotekarni kredit od banke ili kreditne unije, a ne odluče za ono što bi moglo biti rizična ponuda koju financira prodavatelj.

Više od Investmentmatomea Usporedite stope hipoteke Pronađite posrednika hipoteke Koliko kuća mogu stvarno priuštiti?

Hal Bundrick je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick