Homeownership Slumps, ostaje neugodan za mnoge, Studija nalazi

Kupnja kuće nekad je bila obilježje američkog postignuća i stabilnosti, cilj koji su mnoge obitelji željele i, u najvećem dijelu, mogli postići.

Stope stambenog vlasništva, međutim, bile su na desetljećnom putu od 2004. godine, kada su imale vrhunac od 69% svih američkih domaćinstava, do kraja 2015. godine na 63,7%, navodi se u izvješću Državne zaklade za stanovanje 2016. objavljeno u lipnju 22 od strane Zajedničkog centra za stambene studije Sveučilišta Harvard.

Vlasnici kuće koji su izgubili domove za foreclosure i dalje se bore za brisanje njihovih kreditnih zapisa kako bi mogli kupiti drugi dom. U međuvremenu, neke velike banke su se udaljile od nudeći zajmove subprime i državne potpore te su znatno pooštrile kreditne zahtjeve unatoč niskim stopama hipoteka, što je znatno teže za neke potencijalne homebuyers da se njihova stopala na vrata. "Koliko kuća mogu priuštiti?" Više nije glavno pitanje potencijalnih homebuyers treba uzeti u obzir; to je " Kako ću li to priuštiti?"

Usporedite hipoteke

Među trendovima koji su utjecali na smanjenje udjela kućanstava dolazili su rast cijena kuća, nedostatak domova na tržištu i rastuća potražnja za najamom. Dosad su pridonijeli i nejednaki prihodi i nejednakost plaća, uz porast broja kućanstava s niskim prihodima.

Chris Herbert, direktor tvrtke Harvardov zajednički centar za studije stanovanja, kaže da kućanstva koja zarađuju manje od 25.000 dolara godišnje činile su gotovo 45% neto rasta u američkim kućanstvima od 2005. do 2015. - kućanstva koja se suočavaju s najvećim preprekama za kupnju kuće.

"Pitanje nije toliko o tome hoće li obitelji htjeti kupiti domove u budućnosti, ali hoće li to moći učiniti", kaže Herbert.

Domaćinstvo je najčešće za Gen Xers, Afroamerikance

Bliži pogled na brojeve otkriva blistav pad padova stope homeownershipa među dvije ključne skupine: Afroamerikanci i Gen Xers. Studija Zajedničkog centra pokazala je da je najveći pad među 35- 44-godišnjima koji su ušli u svoje premijere početne godine kupovine neposredno prije i za vrijeme porasta stambenog prostora. Njihove stope pale su za gotovo 11 postotnih bodova, s 69,2% u 2004. na 58,5% u 2015. godini.

Vlasnici kuće u toj dobnoj skupini bili su najteže pogođeni jer su upravo ušli u svoje premijere početne godine prije krize i kupili na vrhuncu tržišta, kaže Danielle Hale, voditeljica stambenog istraživanja u Nacionalnoj udruzi Realtors.

Osim toga, jaz između crne i bijele stope stambenog vlasništva proširio se, iako su obje skupine vidjele sveukupno pad. Od bijelih kućanstava 71,9% je u vlasništvu doma, u usporedbi s 43% crnih kućanstava u 2015. godini. Pad broja crnih kućanstava bio je za 6,7 ​​postotnih bodova od vrha 2004., a kod bijelih kućanstava 4 postotna boda, pronađena je studija Harvarda. Španjolska kućanstva koja posjeduju kuće smanjila su se za 2,5 postotnih bodova na 45,6% u odnosu na isto razdoblje.

Ključni razlog zašto su manjine vidjele skriveno stanje foreclosure: oni su bili učinkovitije ciljani od subprime zajmodavaca, kaže Barry Zigas, direktor stambene politike za Consumer Federation of America, potrošačka neprofitna zagovaranja skupina sa sjedištem u Washingtonu, DC homeownership stope među afro- Amerikanci i hispanjolci porasli su u razdoblju koje je vodilo do stambenog vrha u 2004., a potom se smanjivalo kada je kriza najteže pogodila subprime hipoteke.

Različitost dohotka i stroži zahtjevi za kreditom otežali su afroameričarima, koji nikad nisu vidjeli 50% njihovih homeownershipa, kako bi ponovno ušli na tržište kao homebuyers. U međuvremenu, Hispanci polako zatvaraju jaz s bijelim kućanstvima dok im stanovništvo raste, kaže Zigas.

Niska stopa hipoteke ne privlači onoliko ljudi koliko se očekivalo

Iako su ove stope hipoteke ostale ispod 4% ove godine, nije dovoljno voziti homebuying na razine koje su predviđali industrijski analitičari. Nedostatak inventara, pooštreni zahtjevi za kreditiranjem i spor rast dohotka drže mnoge potencijalne homebuyers na marginama, kaže Zigas, dodajući kako visoka razina studentskog duga i izazovno tržište rada za mlade ljude povlače na zahtjev za domovima.

Na nekim vrućim tržištima poput Denvera, stambeni smještaj na početku, kao što su stanovi, je u velikoj potražnji, ali kratkoročna ponuda, kaže Sarah Riopelle, glasnogovornica Housing Colorado, udruženja članova za pristupačne stambene stručnjake u državi. U razdoblju od srpnja 2014. do srpnja 2015. više od 100.000 ljudi preseljeno je u državu, prema U.S. Census Bureauu.

Izgradnja stanova i kuća s više domova ne drži korak s prilivom novih stanovnika, kaže Riopelle. Složenjem tog problema, 70% poslova stvorenih u Coloradu tijekom idućih 10 godina vjerojatno će biti službeni položaji s godišnjom plaćom od 36.000 dolara ili manje, što nije dovoljno dovoljno da obitelji omogućuju spremanje i kupnju doma čak i ako su hipoteke bile da ostane niska, primjećuje.

"Većina prvorazrednih kupaca na kućanstvu gleda na stan ili kuću kao stepenicu, ali na našem tržištu nedostaje taj inventar i gura više ljudi na tržište najma", kaže Riopelle.

Oprezan optimizam za budućnost stanovanja

Danas uopće nema smisla što je "normalno" stambeno tržište, a za one koji su najteže pogođeni financijskom krizom - obitelji s niskim i srednjim prihodima - stabilnost je još uvijek kratkotrajna, kaže Zigas.

"Zaposlenici s niskim i srednjim prihodima imaju ograničenu uštedu, a teret je visok, a da ne spominjem činjenicu da su njihovi sati odrezani, a plaće nisu povećane, pa sada imaju puno manje domaće kupovne moći", kaže Zigas.

Više od 12% domaćih vlasnika na nacionalnoj razini i dalje su pod vodom na svojim hipotekom, prema Zillow's Q1 2016 Negative Equity izvješće. Izvješće Zillowa pokazalo je da su vodeća tržišta s negativnim udjelom Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) i Baltimore (17,2%), povezujući već slab gospodarski oporavak, jer se neke obitelji i dalje bore u poslijeratnoj recesiji.

Više od Investmentmatomea: Koliko kuća mogu priuštiti? 5 savjeta za pronalaženje najboljeg hipotekarnog zajmodavca 6 pitanja koja traže niže stope hipoteka

Deborah Kearns je pisac osoblja u Investmentmatomeu, internetskoj stranici osobnih financija. E-adresa: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.