Kako izbjeći zaglavljivanje s nekretninom za iznajmljivanje?

Jim Ludwick, CFP

Saznajte više o Jimu na Investmentmatomeovoj Pitajte savjetnika

Ako razmišljate o kupnji stambenog dohotka ili pretvaranje trenutnog stanovanja u najam, možda ćete poželjeti ponovno razmišljati. Ugovor koji izgleda dobro na površini može završiti trošak novca.

Posjedovanje stambenih stambenih svojstava ima mnoge prednosti. Iznajmljivanje plaćanja od vašeg stanara može pokriti ili čak pokriti vaše hipoteke plaćanja, a možete izgraditi kapital kroz kuću uvažavanje uz dobivanje porezne olakšice na hipoteku kamate i amortizacije.

Ali postoje i mane. Morate prikupiti stanarinu i sami se pozivati ​​na hitne slučajeve ili platiti upravitelja imovine da to učini. Morate koordinirati s stanarima i radnicima da poprave, ponekad s daljine. Mogu se pojaviti natječaji i drugi problemi s neplaćanjem.

Ti nedostaci nisu beznačajni. Zato je važno uzeti vremena da pažljivo procijenite potencijal nekretnine. Kao bivši komercijalni posrednik u prometu nekretninama i iznajmljivaču nekretnina, znam da su mnoge nekretnine za iznajmljivanje doista dobre investicije. No, da biste pronašli one, važno je isključiti nepobjediva svojstva što je brže moguće.

Jedan od načina da to učinite jest ono što nazivam strategijom "10/1/1". Ako se nekretnina ne mjeri do tog mjernih podataka, isključite ga u korist onih koji to rade.

Primjena 10/1/1 testa

Tri broja odnose se na broj mjeseci plaćanja stanarine u godini potrebnoj za ispunjavanje tri različita zahtjeva: fond za rashode, slobodni fond i fond za održavanje.

10: Prvi broj predstavlja broj mjesečnih najamnina koje biste trebali moći prikupiti u jednoj godini kako biste platili troškove za godinu dana. Ovi troškovi uključuju hipoteke, poreze na promet nekretnina, osiguranje vlasnika stanova i troškove upravljanja, uključujući plaćanje upravitelja imovine za obradu obveza stanodavca, ako to želite. Ako ne možete pokriti troškove za godinu dana s najamninom od 10 mjeseci, to je dobar znak da biste se trebali odmaknuti od posla.

1: Prva 1 je plaćanje najamnine posvećenem natječajnom fondu, za pokrivanje troškova kada se provjera najma zaustavi i drugi ne započne odmah. Nakon troškovne najamnine u vašem fondu, možete početi plaćati ovu najamninu kao dobit, pod uvjetom da ste se brinuli o drugom 1.

1: Druga 1 je najamnina koja ide u zaseban fond za plaćanje troškova održavanja. U tu svrhu obično je dovoljan iznos od tri mjeseca u banci.

U praksi to znači da nakon tri godine pokrivanja svih vaših troškova i postupno izgradnje dovoljnog fonda za potencijalne slobodne radne prostore i troškove održavanja, možete započeti s podizanjem nekog novčanog iznosa posudbe kao dobiti. Tako ćete biti pokriveni neočekivanim troškovima.

Ako imovina ne može zadovoljiti te kriterije, ili vam se ne sviđa da čekate tri godine da izgradite odgovarajući jastuk, bolje je da ga predate sada, a ne da kasnije otkrijete da posao ipak nije tako obećavao.

Slika putem iStock.