4 Tajne Svaka uspješna kuća Flipper zna |

Dva mi blagovječna učiteljica učila su sve što znam o kretanju kuća - a ne u dobrom

Upoznala sam ovaj par 2006. godine. Bili su to vrlo lijepi ljudi - ali vrlo agresivni investitori. Kupovali su i bacali imovinu u Las Vegasu pomoću investicijske tvrtke za nekretnine treće strane ključ u ruke. U početku su napravili tonu novca. Ali sve su izgubili unatoč boljem poznavanju.

Kako se to dogodilo?

Dok su zaradili svaku prodaju, koristili su tu dobit za financiranje većih i većih projekata. To im je imalo smisla u to doba od trenutka kad se nekretnina toliko cijenila. Umjesto korištenja vlastitog novca (od kojega nisu imali) za rehabbing domova, dodirnuli su zajam za kapitalne dionice koji je porastao do tog mjeseca.

Naravno, kada se nekretnina zaustavila tijekom 2008., a ta zahvalnost isparila, zapeli su vlasništvo koje im nitko nije htio kupiti ili iznajmiti. I bili su na čelu za vrlo veliku glavnicu koja nisu mogli platiti. Kao rezultat toga, izgubili su carstvo nekretnina koje su tako radili za izgradnju.

Iako su ti ljudi mnogo patili, njihov gubitak ilustrira neka od četiri teška i brza pravila kuće koja se jednostavno ne mogu zanemariti:

1. Morate razumjeti vaš rizik.

Očito, kada uzmete više duga, svoje rizike čine. Kupite samo domove za gotovinu. Nema hipoteke. Nema glavnice. Ako nemate dovoljno novca za zamjenu te ponude sami, uzmi tihi partner koji ima gotovinu i podijeli zaradu.

Problem s kreditima je da su to fiksna obveza koju morate servisirati, bez obzira na sve. Kad par nije mogao izvršiti plaćanja, izgubili su sve. Ali, ako uzmete partnera u pravednosti, ne morate zaraditi novac dok ne dobije dobit od prodaje.

Također, posudba novca traži puno vremena i košta novac. Recimo da namjeravate zakretati dvije kuće tijekom idućih 12 mjeseci. Nadalje, pretpostavimo da trebate 100.000 dolara za svaki posao. Možda će trebati 30 dana ili više da biste dovršili svaki zajam i stajali u iznosu od 2.000 dolara po bodovima ili naknadama svaki put kada uzmete zajam.

To znači da ćete potrošiti dva mjeseca čekajući i platiti $ 4.000 u troškovima. Posuđivanje za ulaganje u sklapanje kući je skupo.

I zbog vremenskih kašnjenja, bit će teže natjecati se s kupcima koji imaju gotovinu na ruku. Kao rezultat toga ćete završiti s manje atraktivnim ponudama koje novčani kupci ne žele.

U biti, to čini zaduživanje za ulaganje još skuplje. Morate shvatiti gdje je dobit.

Kada okrećete kuće, morate brzo krenuti. Ne samo da trebate kupiti brzo, morate brzo prodati kuću - i to znači da morate prodati ispod tržišta.

Ako pričekate kupca koji je spreman platiti vrh dolara, dugo čekat ćete i povećati rizik da se tržište može okrenuti protiv vas. Također ćete izgubiti dragocjeno vrijeme koje bi se moglo iskoristiti za otvaranje drugih domova.

Ako vam je dobitak od 30.000 dolara po poslu i ako ste u roku od tri godine, možete zaraditi slatki $ 90.000. Ali recimo da se držite za više profita i možete samo pretvoriti dvije kuće u godinu dana. Iako vaš dobitak može biti 40.000 dolara, još uvijek zaradite 10.000 dolara manje. Je li to moguće?

Ako uzmete u obzir implikacije, vidjet ćete da je za kupnju kuće ispod tržišta i dalje profit, ključ je da ga kupujete jeftino.

To često znači da je dobra ideja za kupnju nekretnine koja je preuzeta. Morate svladati svoje tržište i naći dobre Realtore za rad.

3. To ne radi sve vrijeme na svim tržištima.

Iako ste profitirali kada kupujete kuću, želite preokrenuti imovinu na cijenjenom tržištu. Ako živite na nekom području koje ne cijeniti, možda ćete to biti bolje negdje drugdje.

A ako cijene kuća padnu, igrate ruski rulet tako što ćete ući u ovu igru ​​bez obzira gdje se nalazili. Jednako, ne možete predvidjeti kada će se tržište okrenuti.

Da biste bili na sigurnoj strani, budite sigurni da ćete se moći držati u kući kao stan za iznajmljivanje neko vrijeme, ako je potrebno.

4.

Da biste zaradili novac u ovom poslu, morate shvatiti što je kuća zaista potrebno, što to košta i kako to utječe na vašu ponudu. To stvara pozornicu za vas da obavite sav posao, prodati kuću pod tržištem i još uvijek zaradite.

Vaša najbolja oklada je kupiti nekretninu koja treba kozmetički posao koji je jeftin za obavljanje, ali čini imovinu mnogo atraktivnijim za kupce.

Prijeđite na sve projekte koji zahtijevaju strukturni popravak. Zaposliti dobrog izvođača i uputiti ga da pregleda imovinu. Nemojte kupovati kuće koje trebaju renoviranje kupaonice ili kuhinje, osim ako nisu super jeftine. Taj će vam posao koštati velike dolare i uzeti puno vremena. Potražite jednostavniji posao.

Odgovor investiranja:

Ključ za zarađivanje novca kuća je kupiti pravo i smanjiti rizik. Kupite pravo kada razumijete svoje tržište i svoj plan popravka. Smanjujete rizik samo korištenjem novca, nikad ne posuđujte novac i ne završavate brzo. Ako ste zainteresirani za ulazak u ovaj posao, vaš sljedeći korak je da shvatite koliko novca imate (ili možete staviti ruke na koristeći investitore) bez zaduživanja. Zatim, iskoristite tržište koje ima najviše smisla i pronađite dobre Realtore za rad. Prvo poduzmite ove korake, a zatim provjerite jeste li dobro razumjeli tržište i rehabilitaciju imovine. U tom trenutku spremni ste za odlazak.

Ovaj je post napisao Neal Frankle. On je certificirani financijski planer u Los Angelesu, investitor nekretnina i vlasnik www.WealthPilgrim.com i www.mcmha.org.