Pitajte stručnjaka: Koje su obrnute hipoteke, a jedno je za mene? |

Ako želite da odgovorite na jedno od vaših pitanja o ulaganju u našem tjedniku Pitajte stručnjak Q & A stupac, pošaljite nam e-poštu na [email protected]. (Napomena: Nećemo odgovarati na zahtjeve za dionicama.)

Pitanje: Čuo sam za obrnuti hipoteka, ali ne znam puno o njima. Kako mogu znati ako mi je ispravno i kako djeluju?

Valerie, Seattle, Wash

Odgovor investiranja: Stambeni je bio jedan od najkontroverznijih klasa imovine u posljednjih 10 godine. To je proizvelo velike dobitke za mnoge investitore i kuće i gubitke drobljenja za druge. Kao najzastupljenija klasa imovine u zemlji - od ovogodišnjeg prvog kvartala, 65% Amerikanaca je u vlasništvu domova - vlasništvo kuće izaziva ozbiljne emocije na ulici.

Pod tim emocionalno nabijenim platnenim predmetom kontroverzni financijski proizvod pomaže milijuni domaćinstva financiraju svoje umirovljenje.

Zove se obrnuta hipoteka, to je posebna vrsta stambenog kredita koji omogućuje vlasnicima kuće da pretvaraju kapital u gotovinu.

U tradicionalnoj hipoteku, vlasnik kuće čini mjesečne isplate zajmodavcu, dio onih isplata koji smanjuju glavnicu i dodaju u glavnicu. No, u obrnutoj hipoteku, vlasnici kuća izdvajaju kapital iz svog doma primajući ili paušalnu ili mjesečnu isplatu. Kongres je 1987. godine stvorio obrnuti program hipoteka preko Savezne uprave za stambena pitanja (FHA). Iako neovisne financijske institucije zapravo nude kredite, FHA uspostavlja pravila i osigurava osiguranje za ove hipoteke.

Kod obrnutog hipoteke, vlasnik kuće više nema obvezu plaćanja hipoteke, ali on ima mogućnost učiniti pa bez kazni za prijevremenu otplatu. Dodatna kamata dodana je na hipoteku. Kućni vlasnik zadržava i naslov domova i pravo na prodaju, ograničeno samo saldom hipoteke.

Pravo na prijelaznu hipoteku ograničeno je na vlasnike kuće najmanje 62 godine i za kuće koje se kvalificiraju kao primarno prebivalište, Hipoteka na kući također mora biti dovoljno mala da će biti isplaćena s prihodima od obrnutog hipoteka.

Budući da obrnuti hipoteka eliminira mjesečne hipoteke za kuće, nema minimalne prihode ili kreditne zahtjeve.

Još jedna velika korist od preokrenute hipoteke je da su sredstva iz zajma oslobođena od plaćanja poreza i mogu se koristiti po odluci dužnika. Preokrenuti hipoteka ograničena je na kućama u vrijednosti od 625.000 dolara ili manje, ali postoji jumbo zagrada za domove koji prelaze taj prag.

Za mnoge umirovljenike koji su tijekom financijske krize u 2008. i 2009. oštro pali o svojim portfeljima, njihovi su domovi najviše vrijedna imovina. To čini preokrenuti hipoteku vrlo primamljiva opcija za generiranje prihoda i smanjenje ili uklanjanje skupe hipoteke plaćanja. Ali mnogo slično bilo kakvoj investicijskoj i financijskoj odluci, postoje rizici.

Visoke naknade i troškovi

Zatvarajući troškovi povezani s obrnutom hipotekom dva do pet puta veći od standardne hipoteke.

Za najpopularniju vrstu hipotekarna hipoteka u SAD-u, FHA-osigurani stambeni hipotekarni hipotekarni zajam (HECM), postoji niz izdataka za kućanstvo.

Hipoteka osiguranja premije (MIP) = 2% procjene vrijednosti ili 1,25% hipoteke

• Naknadna naknada temeljena na procjeni vrijednosti kuće:
• 1.) Procjena vrijednosti ispod $ 125,000 = $ 2,500

2.) Procjena vrijednosti preko 125.000 $ = 2% od prvih 200.000 dolara plus 1% vrijednosti iznad 200.000 USD,

Osiguranje od naslova, odvjetnika i županija: regionalno

• Procjena nekretnina = $ 300 - $ 500
• Anketa (svibanj biti potrebna) = $ 300 - $ 500
• Mjesečna naknada za uslugu = $ 25 - $ 35
• Iako se neke od tih naknada mogu financirati zajmom, mnogi su potrebni prije e odobrenje obrnute hipoteke, što dovodi do skupih izdataka iz džepa.
• Plaćanje kamata i glavni rast

Nositelji hipotekarnih kredita koji se mogu preokrenuti također mogu biti podvrgnuti iznosima zajmova s ​​odgodom plaćanja kamata. To je zato što se kamate zanima na glavnici ako zajmoprimac ne plati kamatu kako se naplaćuje. To bi moglo napuniti konačnu bilancu mnogo puta više od početne vrijednosti kredita, dok malo ako bilo kakav kapital ostaje u kući za nasljednike. Međutim, ako zajmoprimac izvrši sve ili većinu isplata kamata dok živi u kući, konačni saldo kredita bi bio jednak izvoru zajma. preokrenuti hipoteka ublažava financijski teret mjesečnih hipoteka plaćanja, homeowner mora zadržati sve poreze i osiguranje tekuće. U obrnutoj hipoteku, sredstva za poreze i osiguranja nisu isplaćena iz escrow fonda. Oni plaćaju izravno od strane vlasnika kuće, tako da propuštanje bilo u porezima ili osiguranju može rezultirati zadanom na obrnutoj hipoteku.

Potencijalni gubitak doma

Ali u usporedbi s najvećim rizikom od obrnutog hipoteke, ova prva dva rizici izgledaju kao udarci brzine. Ovisno o roku zajma, obrnuta hipoteka nosi veliku vjerojatnost da će se homeowner na kraju izbaciti. Kada hipoteka dođe, zajmoprimac ili nasljednici imanja imaju mogućnost refinanciranja doma i zadržavanja, prodaja doma i isplata svih preostalih dionica ili prebacivanje doma preko zajmodavca. Nakon što se preokrenuti hipoteka zove dospjele i plative, dužnik (ili nasljednici) može dobiti odobrenje za produženje vremena od strane zajmodavca do godine dana.

Ako je imovina predana zajmodavcu, dužnik ili nasljednici više nemaju pravo na imovinu ili vlasnički udio u imovini. Zajmodavac se žali protiv imovine, ali ne osobno protiv dužnika, a ne protiv nasljednika dužnika. Jedna konačna misao: Preokrenuti hipoteka može biti izvrstan izbor za kuće koji pate od nedostatka novca, ali imaju kapital u svojim domovima. No, visoke cijene i niska stopa povrata i potencijalni gubitak homeownershipa čine preokrenuti hipoteku skupim izvorom likvidnosti koji bi trebao biti posljednji izbor za većinu vlasnika kuće.

Vlasnici kuće zainteresirani za obrnuti hipoteku trebaju se obratiti FHA-inom HECM programu. Savjetnici HECM-a daju informacije o zahtjevima prihvatljivosti, financijskim implikacijama i alternativama za stjecanje HECM-a i otplatu zajma.