5 Najgore što možete učiniti kada kupujete kuću za kratku prodaju

Za više od godinu dana moje obitelj je tražila veći dom u našem prigradskom predgrađu Dallas. Sada kada su djeca starija, spremni smo za bazen, drugačiji raspored i petu spavaću sobu za moj kućni ured.

Teško je pronaći kombinacija bez skakanja u susjedstvu, pa kad smo vidjeli 3,100 četvornih stopa dom na nižoj tržišnoj cijeni pogodio je MLS (Multiple Listing Service), skočili smo na njega.

To je bilo prije više od 40 dana, a mi još moramo čuti ako je naša ponuda iznad cijene koja traži cijenu prihvaćena. Ispada da su prodavači ostali bez plaćanja, a zajmodavac se mora prihvatiti da će prihvatiti manje od iznosa koji duguje hipoteku. To se zove kratka prodaja, a to je jedan od najbrže rastućih segmenata prodaje u kući.

Kratka prodaja također čini tržište s potencijalnim zamkama. Ali postoje načini kako ne biste žalili svoju odluku. U našem slučaju nismo sigurni jesu li zajmodavac vidio našu ponudu. Očigledno, zajmodavci na svojim stolovima imaju stotine kratkoročnih ugovora o prodaji; može potrajati tjednima, mjesecima, čak i godinu dana kako bi prikupio odgovor. Manje komplicirane ponude - na primjer, naše uključuje samo jedan založno pravo - trebalo bi malo brže. Vidjet ćemo.

U nekom smislu, "kratka prodaja" je pogrešan naziv, jer vremenski nema ništa kratko o tome. Njegovo ime proizlazi iz činjenice da banka dobiva shorted. Harry Ridge, naš posrednik u VIP Realty Platinumu, izjavio je kako mnogi domaći kupci se uzrujavaju kada veliki dio vremena prođe, a ništa se ne događa. Većina ih ne razumije da ponuda mora biti odobrena od strane banke, a ne prodavatelj koji je postavio cijenu na MLS.

Nestrpljenje je problematično na tržištu kratkotrajne prodaje. Teško je staviti svoj život na čekanje. Možda biste bili skloni prestati kupovati kuću ili kupiti predmete velike karte, i monumentalne pogreške na ovom tržištu. A postoje i druge pogreške koje možete napraviti na putu.

Ali postoji odgovor: ako ste u nedoumici, nemojte to učiniti. Nemojte zaustavljati kupnju kuće. Nemojte napraviti velike kupnje. I još ih ima.

Evo pet stvari koje biste trebali biti sigurni da ne radite prilikom ponude u kratkom prodajnom domu:

1. Nemojte prodavati svoju kuću na prvom mjestu. Nema jamstva da će zajmodavac prihvatite svoju ponudu za kratkotrajnu prodaju, stoga nemojte skakati pištolj i riskirati da postanete beskućnici. Sada možete biti najviši ponuđač, ali ovaj kratki dom ostaje na MLS-u tijekom ovog procesa. Ostali kupci mogu podnijeti ponude koje vam dignu, stvarajući rat za nadmetanje. Zajmodavac također može odbiti vašu ponudu. U našem aranžmanu nudili smo više od pet tisuća dolara od cijene molbe i dogovorili smo platiti troškove zatvaranja. Kuća se ne ažurira od 1996. i treba 20.000 dolara za nadogradnju pa nećemo platiti mnogo više.
2. Ne zaboravite ukloniti novac za velike popravke. Dok ne dobijete pregled - i ne biste to trebali učiniti sve dok banka ne prihvati vašu ponudu - nećete znati kakvo je stvarno stanje kuće. Ako vlasnik kuće nije mogao platiti svoju hipoteku, vjerojatno nije vršio velike popravke. To se naziva odgođeno održavanje.
3. Ne stavljajte sva jaja u jednu košaru. Nastavite kupovati kuću. Vaša ponuda za kratkotrajnu prodaju nije sigurna, stoga nemojte prekidati dnevne ažuriranja e-pošte od vašeg prodavača.
4. Nemojte kupovati velike karte. Brzo smo dobili našu pismo za prethodno certifikaciju da bismo pokazali zajmodavce bili smo ozbiljni. Ali jednom kada se odobri vaša prethodna potvrda, nemojte kupovati auto, odustati od posla ili isplatiti novac. Ako to učinite, morat ćete ponovno poslati svoje financijske podatke vašem hipotekarnom zajmodavcu, što će vam uništiti papire. Zatim se vraća na dno hrpe.
5. Nemojte to učiniti ako ste prvi kupac kuće . Prije sam posjedovao i prodao kuću, a postupak je bio glatki poput maslaca. Kratka prodaja ima gobs papira, kao i tradicionalna prodaja, ali kratka prodaja nije glatka za kupca ili vašeg prodavača (koji bi, usput rečeno, trebali imati iskustva s ovom vrstom transakcije). Prvi put naš je broker, 26-godišnji veterinar za nekretnine, zatvorio kratku prodaju, bila je tako bolna da se zakleo da nikada više neće to učiniti. (Promijenio je svoje mišljenje. Danas, kratkoročni prodaja predstavlja polovicu svog posla.) Nisu za boli srca. Kao što je moj Realtor, Regina Stockwell, rekao, ako živite sa svekrvom, plaćate stanarinu ili ste prvi kupac kuće, izbjegavajte kratku prodaju.

Postoje smjernice, koje su stupile na snagu 15. lipnja 2012, namijenjene poboljšanju procesa kratkoročnog prodaja. Usluge hipotekarnih kredita koje podržavaju Fannie Mae i Freddie Mac dužne su donijeti konačnu odluku o prihvaćanju ili odbijanju u roku od 60 dana od primitka ponude kratkog duga. Skeptičan je to što će se provesti jer su drugi mandati pali, ali to je korak u pravom smjeru.

Nadali smo se ulaziti u novu kuću ovog ljeta kako bismo uživali u bazenu, ali sljedeće ljeto bi moglo biti realnije, Međutim, ako dobijemo ovu kuću, dobit ćemo pakao posla na veću imovinu sa zvjezdanim kamatama.

Odgovor investiranja: Važno je nastaviti lov na kuću. Posjetite otvorene kuće i zatražite prikaze. Možda nećete naći dobar posao, ali ne želite propustiti pronaći svoju kuću iz snova.