Kako će Trump predsjedništvo utjecati na stambeni smještaj 2017. godine

Donald Trump, tajkun nekretnina, bit će naš 45. predsjednik nacije. To je dobra vijest za stambenu industriju, zar ne? Pa, ima puno toga za razmatranje. Evo kako predsjedništvo Trump može utjecati na stambeno zbrinjavanje i homeownership u 2017.

"Odgovorno agresivno" tržište

Jedinstveni poziv za manje državne regulacije dolazi iz logora Trump, kao i republikanaca u Kongresu. Na deregulacijskom radaru: Uredu za financijsku zaštitu potrošača i ostale elemente Dodd-Frank, reforme Wall Streeta, koje je predsjednik Obama potpisao u zakonu 2010. godine.

"Od izbora, bilo je puno rasprava o tome kako očekivane promjene u okviru Trump uprave vjerojatno će smanjiti utjecaj [CFPB-a], osobito u području provedbe", kaže Rob Chrisman, viši savjetnik za Stratmor Group, industriju hipoteke savjetovanje. "Dodd-Frank neće biti eliminiran. Bit će profinjen - što je dobro."

Jeff Taylor upravlja partnerom digitalnog rizika, tvrtke za obradu hipoteka. On također kaže da bi obrezivanje Dodd-Frank bilo dobro za potencijalne kuće.

"Ako je Dodd-Frank racionaliziran, mislim da bi banke bile više odgovorno agresivne na tržištu, što se tiče hipoteke", kaže on. "A mislim da će se u narednih nekoliko godina otvoriti više proizvoda za prvokupne kupce u kući …"

Usporedite hipoteke

Taylor kaže kako bi manje stroge propise o zajmodavcima mogle smanjiti troškove usklađenosti i omogućiti malim malim zajednicama banke da se natječu s velikim bankama "potaknuvši profit banaka - sve to će vjerojatno povećati dostupnost kredita".

Međutim, kritičari poput Noe Smitha, bivšeg asistenta financija na Sveučilištu Stony Brook, zabrinuti su zbog toga što će deregulacija nazvati bankovni rizik i, možda još važnije, vratiti porezne obveznike na kuku kako bi se oslobodili loših glumaca. Kao i tijekom stambene krize prije 10 godina, to bi bila druga "utrka na dno", napisao je Smith u Bloombergovoj analizi.

Ali smanjenje federalnih propisa neće transformirati stambenu industriju, kaže Chrisman. "Trump može značiti manje federalne provjere, ali države će ostati agresivne. Političari u Kaliforniji, Illinoisu i New Yorku, prvenstveno demokratskim državama, već su spomenuli pojačanu regulatornu atmosferu ", kaže on.

Dobivanje Fannie i Freddie 'izvan vladinog vlasništva'

Još jedna stavka o republikanskom dnevnom redu jest smanjiti državni trag u industriji hipoteke. To znači premještanje Fannie Mae i Freddie Mac u privatni sektor.

Dvije tvrtke koje sponzorira vlada podržavaju većinu hipoteka, a tijekom dolaska u kuću dogovorili su se s poreznim obveznicima. Fannie i Freddie kupuju kućanske zajmove od zajmodavaca, a zatim pakiraju i prodaju te zajmove u velikim paketima obveznica.

Tromjesečna dobit koju su Fannie i Freddie zarađivala je sada usmjerena na američku trezorsku upravu, koja je vratila 60 milijardi dolara više nego što je predviđeno financiranjem financijskih sredstava tvrtkama. Ulagači u Fannie i Freddie žele vidjeti da se novac vraća u privatni sektor.

U studenom, Trumpov ministar tajnice, Steven Mnuchin, izjavio je za Fox Business Network: "Moramo dobiti Fannie i Freddie iz vladinog vlasništva."

"Mislim da postoje modeli koji bi mogli raditi", kaže Taylor u vezi s privatizacijom Fannie i Freddie. "Ono što mislim da ne možete vidjeti je model [gdje] američka vlada ne stoji 100% eksplicitno iza obveznica koje Fannie i Freddie izdaju."

Kaže kako uklanjanje tog saveznog jamstva bi smanjilo globalnu potražnju za vrijednosnim papirima koji se temelje na hipoteku koje izdvajaju dvije kvazi-vladine agencije. One obveznice su instrumentalne u oslobađanju kapitala za zajmodavce kako bi više kredita.

Homebuilderi i Trump ekonomija

Nedostatak kvalificiranog rada bio je jedno od najvećih ograničenja stambene industrije posljednjih nekoliko godina, a Taylor se brine da bi Trumpova administracija mogla pomoći u pitanjima u tom smislu.

„Gospodin Trumpov plan da potroši novac na infrastrukturne projekte širom zemlje mogao bi rezultirati većim brojem radnika koji bi zaposlili te poslove i ostavljali kućne radnike kratkovidne ", kaže Taylor. "Također, njegov useljenički položaj vjerojatno će zadržati imigrante iz zemlje i izvan radne snage - udarac kućanstvima koji se oslanjaju na imigrante za mnoge građevinske poslove."

Manjak radne snage također pridonosi rastuće plaće građevinskih radnika, što zauzvrat zadržava nove cijene kuća, dodaje.

Međutim, Robert Dietz, glavni ekonomist za Nacionalnu udrugu kućnih graditelja, kaže kako očekuje od Trumpove administracije da poduzme akciju na nekim pravilima rada koja bi imala koristi od kućanskog industrije. To će gotovo sigurno uključivati ​​i pravilo prekovremenog rada s Obamom "koje bi utjecalo na puno upravitelja gradilišta", kaže Dietz.

To pravilo, blokirano od strane federalnog suca 22. studenog, imalo je za cilj udvostručiti maksimalni dohodak koji bi radnik mogao zaraditi i još uvijek ispunjavati uvjete za obaveznu prekovremenu plaću. Nova granica od 47.500 dolara dala bi 4,2 milijuna više Amerikanaca priliku da zaradite prekovremeni rad, prema Obama administraciji.

Dietz je također u potrazi za Trump uprave kako bi se smanjili troškovi izgradnje."Samo nešto manje od 25% troškova novoizgrađenog doma je zbog regulatornog opterećenja", kaže on. "Mislim da je razumno da se nova uprava može mnogo toga obraćati."

Kako Trump može utjecati na dostupnost kućanstava

Stope hipotekarnih kredita su porasle od kada je Trump osvojio izbore. To je dio dobre vijesti / loše vijesti.

"Moglo bi se tvrditi da je pobjeda Trump pokrenula kamatne stope zbog straha od buduće inflacije, s obzirom na njegove porezne i infrastrukturne prijedloge", kaže Chrisman. "Ovo povećanje stope sigurno negativno utječe na homeownership za prvi put kupaca. Povećanje kamatnih stopa, međutim, često signalizira jačanje gospodarstva, i ako je to slučaj, više će se prvi zajmoprimci kvalificirati."

»VIŠE: Izračunajte mjesečno plaćanje hipoteke

Taylor također kaže da bi se moglo trpjeti priuštivost kuće, ali nudi još jedan čimbenik u jednadžbi. "Na pozitivnoj strani, [visoke stope hipoteke] također bi mogle usporiti aprecijaciju cijena, što bi pomoglo kupcima. Stambeno tržište nedostajalo je prve kupce i premještene kupce. Usporena cijena može biti korisna kupcima koji su se vratili u domove i žele se pomaknuti prije nego što se cijene ponovno povežu ", kaže on.

"Kažem vam, ako želim kupiti kuću po prvi put ili prodati svoju kuću i preseliti se u drugu kuću, stvarno gledam sljedeće godine kao vjerojatno godinu u pokretu jer su stope još uvijek u 4s su vrlo, vrlo atraktivna ", dodaje Taylor.

Hoće li Trump ukloniti hipoteku odbitaka kamata?

I onda je najsvetija kravlja od svih: odbitak od hipoteke. Često se spominje kao važan čimbenik u "kupnji ili iznajmljivanju" razgovora.

Administracija Trump i republikanci preusmjerili su ideju stavljanja kape na iznos dopuštenog interesa koji možete odbiti od porezne prijave.

Stvar je, analiza Centra za poreznu politiku Urban Instituta i instituta Brookings kaže da samo oko petine kućanstava zapravo koristi odbitak. A onih koji to rade, većina je put iznad poreznih obveznika srednje klase.

"Centar za porezne politike utvrdio je da će 2016. godine Trumpova kapa utjecati samo na oko 160.000 pojedinačnih, mali dio 89 milijuna jedinstvenih poreznih obveznika i oko 230.000 parova od 59 milijuna zajedničkih podnositelja", rekao je Howard Gleckman, Centar, piše na Forbes.com. "Velika većina poreznih obveznika koji bi se suočili s kapom su visoki prihodi".

Stope stambenog vlasništva pod predsjedanjem Trump

Chrisman traži malo promjena u stopi homeownershipa u narednim godinama. Iz perspektive postotka, homeownership u SAD-u dosegnuo je vrhunac tijekom predsjedničkih mandata Clinton / Bush, kaže on. Ali to je vrijeme kada su banke opuštale smjernice za potpisivanje u tolikoj mjeri da su "ljudi koji nisu trebali kupovati kuće bili".

Slučajna situacija je sve promijenila. Potpisivanje obveza, dokumentacija o zajmu i zahtjevi za ocjenjivanje pojačani su od tada. "Granični zajmoprimci ne posuđuju novac, a investitori se osjećaju sigurnije ulaganjem u vrijednosne papire s hipotekom", kaže Chrisman.

On kaže da je američka potreba za stanovanjem jednako velika kao i uvijek i da Trumpova pravila neće premjestiti brojčanik na stope homeownershipa na jedan ili drugi način.

"Unutarnji rast stanovništva nije zaustavljen, niti ima useljavanje. Niti želi da nova generacija želi dom za svoju djecu ", kaže on. "Mislim da će od onoga što znamo do sada, predsjedništvo Trump imat će malo ili nimalo izravnog utjecaja na stope homeownershipa."

Pozitivne perspektive za Novu godinu

Sve u svemu, stručnjaci s kojima smo razgovarali optimistični su oko 2017. godine. Zajmodavci koriste bolju tehnologiju za pojednostavljenje procesa hipoteke, a stambeno tržište "zdravo" i "robusno", u njihovim riječima.

"Graditelji su uzbuđeni", kaže Dietz. Kazao je kako bi smanjenje regulatornih troškova moglo pomoći kućanstvima da osiguraju stambeno zbrinjavanje najsličnijem dijelu tržišta, ulaznog kupca.

"Ako dobijemo upravi koja razmišlja o različitim regulatornim politikama - gdje su narasle prevelike ili preskupe - to će zasigurno pomoći u opskrbnoj strani tržišta. I mislim da je to dobra vijest, ne samo za graditelje, ali dobra vijest je za iznajmljivače i potencijalne homebuyers jer dodavanje opskrbe je način na koji se bavite pitanjima dostupnosti stanovanja. " Više od Investmentmatomea Izračunajte uplatu hipoteke Usporedite stope hipoteke Koliko si si mogao priuštiti dom?

Hal Bundrick je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick.