Zašto je obrnuto hipoteka teško prodati sada

Milijuni Amerikanaca koji nisu sačuvali dovoljno novca za mirovinu još uvijek imaju potencijalnu sigurnosnu mrežu: njihovu domaću pravednost. No, nedavne promjene u preokrenuti hipoteka znači seniore i njihove obitelji mogu imati teže odluke za napraviti.

Preokrenuti hipoteka dopušta ljudima 62 i starije da dotaknu svoje domove bez plaćanja novca sve dok se ne sele, prodaju kuću ili umru. Zajmoprimci mogu poduzeti isplate kao paušalne svote, mjesečne provjere ili kroz kreditnu liniju koja se može odvesti po volji. Dug obrnutog hipoteka raste tijekom vremena, obično po promjenjivim kamatnim stopama, i može iscrpiti cijeli kapital u kući, ostavljajući ništa za nasljednike. Ako dom vrijedi manje od obrnutog hipoteke, ipak, zajmoprimci i njihovi nasljednici ne mogu biti odgovorni za taj gubitak.

Krediti su zarađivali lošu reputaciju kao komercijalni prodavači koji su bili zainteresirani za starije osobe koji nisu razumjeli složenost zajmova ili koji su imali financijske probleme tako teške da su brzo spalili novac. Drugi je problem bio beskrupulozan savjetnik koji je pozvao ljude da koriste kapital kako bi kupili upitna ulaganja, uključujući skupe anuitete.

Tijekom godina, američki Department of Housing and Urban Development, koji nadgleda Home Equity pretvorbu hipoteka program koji osigurava većinu obrnutog hipoteka, provodi promjene koje su krediti sigurniji i, u nekim slučajevima, jeftiniji.

Troškovi su bili dovoljno visoki da su financijski planeri koji su samo platili troškove koji su tradicionalno izbjegavali te kredite počeo ih preporučiti bogatijim klijentima kao strategiji za zaštitu portfelja. Ljudi su mogli posuditi od preokrenute kreditne linije hipoteke kada su tržišta bila niža, a ne prodaju dionice. Istraživanja, od kojih je većina objavljena u utjecajnom časopisu Journal of Financial Planning, otkrili su da je strategija omogućila ljudima da troše više s manjim rizikom od izlaska iz novca u mirovinu.

U listopadu 2017. Trumpova administracija smanjila je iznos koji su ljudi mogli posuditi i povećati troškove, povećavajući premiju osiguranja hipoteke za kreditnu liniju od 0,5% do 2% vrijednosti kuće. Tajnik HUD-a Ben Carson navodi gubitke u programu i potrebu da se stavi na "održiviji položaj".

Korištenje obrnutih hipoteka za zaštitu portfelja još uvijek može imati smisla, ali strategija je sada teže prodati s promjenama, kaže certifikat financijskog planera Michaela Kitsa iz Columbia, Maryland, koji je bio rani zagovornik ove strategije.

"Za razumno bogatog klijenta koji ima kuću od 300.000 $ ili 500.000 $, to je od 6.000 do 10.000 $ unaprijed troškova samo u slučaju da vam ikada trebate kreditnu liniju", kaže Kitces. "To je samo previše mentalne prepreke za većinu klijenata."

Čak i prije nego što su preokrenuti hipoteke postali skuplji, Ured za financijsku zaštitu potrošača prošle je godine upozorio na drugu strategiju koju su neki financijski savjetnici promicali: korištenje zajmova za kašnjenje potraživanja od socijalne sigurnosti.

Prednosti socijalne sigurnosti rastu oko 7% do 8% svake godine, a odgođeni su nakon 62. godine, ali troškovi i rizici obrnutih hipotekarnih kredita uglavnom prelaze ukupne beneficije većih socijalnih osiguranja tijekom cijele životne dobi, kaže CFPB. Posuđivanje novca za troškove života rano umirovljenje može značiti da nema dovoljno preostalih za rješavanje kasnijih financijskih šokova, poput dugotrajne skrbi.

CFPB je poduzimao akciju 2016. godine protiv trojice reverznih hipotekarnih zajmodavaca za varljive reklame koje su tvrdile da ljudi ne bi mogli izgubiti svoje domove. Iako zajmoprimci ne moraju izvršiti mjesečne uplate na zajmove, oni moraju držati korak s porezima na imovinu, osiguranjem i održavanjem.

Danas, obrnuti hipoteka može biti najprikladnija za način na koji ih mnogi ljudi tradicionalno koriste: isplatiti postojeće hipoteke kako bi mogli eliminirati mjesečne uplate ili generirati mjesečne prihode u mirovini, kaže Wade Pfau, profesor prihoda od umirovljenja u American Collegeu financijskih usluga u Bryn Mawr, Pennsylvania. Ti zajmoprimci zapravo su imali koristi od nekih promjena, što je uključivalo smanjenje godišnjih premija osiguranja za posuđene iznose.

"Vaš saldo kredita raste sporije, što je dobro", kaže Pfau, autor nedavno ažurirane knjige "Reverse Mortgages".

Kratko zimsko razdoblje strategije zaštite portfelja moglo je imati srebrnu podlogu: dobio je više financijskih planera razmišljajući o proizvodu kojim su se bacili. Kristi Sullivan, ovlašteni financijski planer u Denveru, kaže da sada češće razgovara s klijentima o naličjem hipoteka i potencijalnoj upotrebi domaćeg kapitala u mirovini.

"Neki ljudi još uvijek nerado raspravljaju o opciji, ali sve više i više otvoreno je za slušanje i gledanje financijskih modela koristeći obrnuti hipoteku", kaže Sullivan.

Ovaj članak je napisao Investmentmatome i izvorno je objavio The Associated Press.