Refinanciranje hipoteke? Pogledajte iza dobivanja kamatne stope na kamenu

Odlučili ste da je vrijeme da refinancirate svoju hipoteku po nižoj kamatnoj stopi, a možda se trudiš zbog onoga što se zove kao brava. Stope se mijenjaju, stoga morate odlučiti hoćete li se obvezati na stopu sada ili pričekajte, nadajući se padu koji će još više smanjiti mjesečnu isplatu.

Naše istraživanje, koje se temelji dijelom na podacima Lende, popularnog zajmodavca za online refinanciranje, ukazao je na odluku o zaključavanju ili čekanju. Evo što trebate znati.

Kako rade refinanciranje i stopa zaključavanja

Postupak refinance funkcionira ovako: Popunite prijavu s hipotekarnim posrednikom ili vjerovnikom, idealno najmanje tri, kako biste usporedili stope za koje ste kvalificirani i troškove kredita. Nakon što ste prvotno odobreni, obično imate mogućnost zaključavanja stope dok vaš zajam prolazi kroz pokroviteljstvo.

Zaključavanje garantira kamatnu stopu za određeno razdoblje, čak i ako se stope povećavaju. Međutim, ako se stope pada nakon zaključavanja, nećete dobiti nižu stopu. Zaključavanje obično traje od tjedan do nekoliko mjeseci, ovisno o razdoblju zaključavanja koje odaberete, ali želite biti sigurni da je dovoljno dugo da zatvori svoj kredit prije isteka roka valjanosti. Neki zajmodavci omogućuju zajmoprimcima da plutaju stopu umjesto zaključavanja; drugim riječima, dobivate nižu stopu ako padne stope prije nego što zatvorite. Ali to također znači da ćete platiti višu stopu ako se kvrgiraju.

Imajte na umu da vam dulje razdoblje stopa zaključavanja koštaju u smislu kamatne stope na vašem zajmu, jer zajmodavci nastoje minimizirati njihove potencijalne gubitke. Prema pružatelju hipoteke Ellie Mae, u svibnju je prosječno vrijeme od prijave do zatvaranja bilo 45 dana. Stope hipoteka često se navode u 15-dnevnim "prozorima", a svaki dodatan 15-dnevni period zaključavanja, zajmodavci podižu kamatnu stopu za 12 baznih bodova, prema izvješću hipoteka. Jedna osnovna točka jednaka je stotinu postotnog boda.

Jedna lekcija ovdje je da, a ne brinuti toliko o dobivanju rock-bottom stopa, hipoteka podnositelji zahtjeva treba refinance s rate-konkurentne vjerovniku koji može zatvoriti najbrži.

Pogledajte iza stjenovite stope

Ako ne uspijete zaključati refinancirani zajam kada su stope najniže, razlika u potencijalnoj uštedi obično je minimalna u kratkom vremenskom razdoblju. Lenda je analizirala podatke o mjesečnoj hipotetskoj anketi tvrtke Freddie Mac koja je pokazala da se refi rates ne mijenjaju značajno tjedno u tjedan između srpnja 2015 i svibnja 2016., tako da potrošači koji su propustili optimalnu stopu nisu mnogo propustili.

Tijekom ovog razdoblja od 43 tjedna, najveća promjena tjedna do tjedna za 30-godišnje kredite bila je manja od 12 baznih bodova, a za nekoliko tjedana stope ostale su iste. Uspoređujući dva tjedna razdoblja, najveća promjena je povećanje od 22 baznih bodova.

Pretpostavimo da propustite najnižu stopu za 12 baznih bodova i ponovno refinancirate 30-godišnji zajam za zajam u iznosu od 191.760 USD, srednja prodajna cijena za postojeće domove u SAD-u u svibnju, prema Nacionalnoj udruzi Realtors, minus 20% predujma. Vi ste refinancirali na 3,8%, ali tjedan dana kasnije, stopa pada 12 baznih bodova, na 3,68%. Trebali ste uštedjeti 14 dolara mjesečno od refinanciranja uz kamatnu stopu nižu za 12 baznih bodova. Ali imajte na umu da bi se stope mogle preseliti na drugi način, a vi biste svakog mjeseca platili više.

U rijetkim slučajevima, stope hipoteka padaju. Kada su birači Ujedinjenog Kraljevstva u lipnju odobrili izlazak iz Europske unije, stope hipoteke u SAD-u palaju za 26 baznih bodova tijekom sljedećih osam radnih dana. Ako ste zaključali svoj refinance neposredno prije glasovanja, propustili biste taj pad. U takvom slučaju, mogli biste ponovo pregovarati o nižoj stopi sa svojim zajmodavcem ili odustati od svoje aplikacije i početi iznova. Te bi se suočio s drugom gomilom papirologije i vjerojatno će izgubiti vašu naknadu za prijavu, ali uhvatiti to tromjesečje točka bi vam uštedjeti oko 28 dolara mjesečno na temelju našeg primjera gore, a ne neznatan iznos.

Neki ljudi koji refinance čekaju zaključavanje, iz raznih razloga. Možda očekuju da će stope padati, ili možda nisu obraćale pažnju na zaključnu klauzulu u planini koju su potpisali. Nekoliko 276 zajmoprimaca koji su refinancirali s Lendom tijekom 43 tjednog razdoblja čekali su medijan od tri dana kako bi zaključali stopu nakon odobrenja. Međutim, 30% tih refinancera čekalo je najmanje tjedan dana da se zaključa i 19% barem dva tjedna, iako su se gotovo odmah zatvorili.

Čekanje na zaključavanje može biti valjanje kocke

Nije jasno zašto se neki ljudi ne zaključavaju odmah, kada nema načina da budete sigurni koji će smjerovi kretanja iz dana u dan. Sjedinjene Američke Države su od oko 2010. godine u padu stope rasta, a takav način razmišljanja može biti u igri kada potrošači teže odlučuju o zaključavanju.

Zaključavanje stope osigurava da ćete platiti obećanu stopu bez obzira na to što se događa na tržištu.

"Za svakoga tko je u pravu kada je u blizini ovih vrhunaca, zrak postaje vrlo tanak i morate biti spremni odreći se sve za što ste radili", kaže Jim Sahnger, inicijalac hipotekarnog kredita s Schafferom Mortgage Inc. u Palm Beach Gardens, Florida. Pokušavajući privući kamatne stope jednostavno je ubacivanje kocke, dodaje on.

"Ako zaključate stopu, znate što imate", kaže on."U trenutku kada se odlučite primijeniti, stopa koja se nudi u tom trenutku ima smisla za vas."

Ako je dobivanje refi je idealno za vašu osobnu financijsku situaciju, možda je mudro djelovati kada vidite stopu koju znate da si možete priuštiti, a ne čekate da se stope pada. Plutajući stopa vam daje priliku da se završi s boljom stopom, ali vas također stavlja u opasnost da izgubite novac tako da se zaglavi s višom stopom. Osobito je riskantno za zajmoprimce koji žele iskoristiti najveći zajam za koji se mogu kvalificirati.

Stope refinanciranja sredinom 2016. godine bile su najniže u posljednjih nekoliko desetljeća, pa ne mogu puno nići. Time se smanjuje mogućnost da čeka još duže.

Niste sigurni je li ovo pravi trenutak za refinanciranje vaše hipoteke? Koristite našu stranicu hipoteka refinance kalkulator da biste vidjeli koliko možete uštedjeti i ako ima smisla za vas.

Metodologija

Za izračunavanje troškovne razlike od 12 i 26 bazičnih bodova: Koristili smo primjer 30-godišnjeg zajma s iznosom od 191.760 USD, na temelju srednjih prodajnih cijena postojećih domova u SAD-u u svibnju od 239.700 dolara, prema Nacionalnoj udruzi Realtors. Preuzeli smo 20% za predujam. Izračunavamo mjesečne isplate po kamatnim stopama od 3,54%, 3,68% i 3,8%.

Emily Starbuck Crone je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.