Nemojte igrati hipoteka "porezna igra"

Matt McCoy

Saznajte više o Mattu na našoj web stranici Pitajte savjetnika

U nedavnom članku razgovarala sam o tome zašto neki ljudi zadržavaju dug od poreza. Jedan od razloga odnosi se na "poreznu igru" - održavanje niske kamatne stope, porezno odbijeni dug i pokušaj zarade više od ulaganja. Nakon nedavne rasprave o ovom pitanju, pomislio sam da je ovaj koncept još uvijek pogrešno shvaćen.

Ponekad je ovaj argument malo pojednostavljen. Na primjer, ako je vaša stopa hipoteke 4%, samo trebate zaraditi 4,01% kako biste "pobijedili" igru, zar ne? Pogrešno. Ono što je često izostavljeno iz ovog argumenta je jedan vrlo važan čimbenik: porezne implikacije - i dobre i loše.

Ovo se najbolje ilustrira kroz primjer. Pridržavajući se pretpostavke stopa od 4%, koristit ćemo početnu hipoteku od 300.000 USD i preuzeti 30-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom. Također ćemo zanemariti poreze, održavanje i osiguranje jer možda imate te troškove bez obzira imate li hipoteku. Uključivanje ovih pretpostavki u financijski kalkulator ili proračunsku tablicu i uz pretpostavku da se plaćanja izvršavaju na kraju svakog razdoblja, daju sljedeće:

• Mjesečna uplata = $ 1,432.25 (360 plaćanja)
• Ukupna kamata isplaćena tijekom trajanja zajma = $ 215,608.51

Sada pretpostavite da razmišljate o tome hoćete li platiti ovaj zajam u roku od 15 godina ili uložiti tu nadoplatu negdje drugdje. Prvi korak bit će odrediti što će to dodatno plaćanje biti. Pomoću našeg pouzdanog kalkulatora ili proračunske tablice ustanovimo da vam je potrebno dodatno mjesečno plaćanje od 786,81 USD. Mjesečna isplata i ukupni iznosi uplaćenih kamata za ovaj scenarij su sljedeći:

• Mjesečna uplata = $ 2,219.06 (2,219.06 $ - 1,432.25 $ = 786,81 $)
• Ukupna kamata isplaćena tijekom života zajma = 99.431,48 $

Stoga plaćanje ovog hipotekarnog kredita u roku od 15 godina, a ne 30 godina, rezultirat će štednom kamatnom stopom od 116.177,03 dolara. Ali to nije vaša stvarna ušteda jer ste primili odbitak poreza za plaćene kamate. Pod pretpostavkom da ste u poreznom šifru od 28% i da je sva plaćena kamata na hipoteku bila porezna olakšica, neto štednja bi bila otprilike $ 83,647.46 ($ 116,177.03 x 0,72).

Mi smo shvatili što je stvarna ušteda od otplata hipoteke rano, ali sada moramo usporediti da nešto. Moramo započeti s razmatranjem što predstavlja zastupljenost uštede. Ušteda kamata predstavlja dobitak koji biste trebali akumulirati ulašćujući tu nadoplatu tijekom tih 15 godina kako biste razbiti čak i. Međutim, da biste usporedili jabuke sa jabukama, moramo prilagoditi kamate za uštedu (ulaganja koja ciljamo) za poreze na kapitalne dobitke. Pretpostavljajući da su svi dobici dugoročni i da primjenjiva porezna stopa iznosi 15%, rezultat je prilagođena dobit od $ 98,408.78. Ako ostanemo disciplinirani i ulažemo tu dodatnu isplatu od 786 USD. 81 svaki mjesec za 15 godina, uložili bi ukupno $ 141,625,80 ($ 786,81 x 180). Dodavanje prilagođene dobiti odozgo na mjesečni iznos ulaganja daje nam budući iznos koji je potreban za 15 godina od 239.565,58 dolara. Držite se - gotovo smo tamo.

Sada imamo interes spašen i potrebna je budućnost, ali još uvijek trebamo stopu povrata za usporedbu s hipotekom. Uključujući potrebnu budžetsku sumu (239.565,58 dolara), mjesečnu isplatu koju ćemo izdvojiti (786,81 dolara), iznos koji uložimo (15 godina ili 180 investicija), a iznos koji trenutno raspodijelimo prema budućoj sumi (nula), možemo se riješiti za stopu povrata. To nam daje sljedeću stopu povrata:

• Približna stopa povrata koja je potrebna za prekid čak = 6.56%

Dakle, kako biste bili ravnodušni između dva izbora, trebate zaraditi složeni povrat više od 6,5% tijekom tog 15-godišnjeg razdoblja. Svrha ove vježbe sigurno ne znači da je to nemoguće, ali nemojte se prevariti kad mislite da je crno-bijelo kao što neki to čine. U tom smislu, imajte na umu da je stopa hipoteke fiksna - poznata varijabla za život zajma - budući prinosi ulaganja i buduće porezne stope su nepoznate varijable.

Taj se primjer možda ne uklapa u svaki scenarij, ali se može koristiti jednostavan način ilustriranja moje točke. Koristeći isti scenarij, niži porezni stupanj (manji od odbitka) rezultira većom raspodjelom koja je potrebna da se prekine, a viši porezni odjeljak (više odbitka) rezultira nižom razinom širenja, a sve ostalo jednako.

Tijekom moje karijere naučio sam sve ispitivati ​​i ništa ne bih uzimala u lice. Financijska pravila palca i kulturno financijsko "znanje", koje su oboje zajednički dijeljene, često su nepotpune ili pogrešne. Predlažem da i postavljate pravila pravila i kulturne spoznaje da biste vidjeli zadržavaju li se za vas. Najvjerojatnije, neće.