Hipoteka refinancing: Kako znati kada je pravo vrijeme

Svatko voli štedjeti novac, osobito kada je u pitanju najveći mjesečni trošak većine vlasnika kuće: hipoteka. Možda želite smanjiti taj račun refinanciranjem hipoteke. Ili možda razmišljate o refinanciranju jer se bojite da su kamatne stope na putu prema gore i to je vaša zadnja prilika da iskoristite bolju ponudu.

Stope hipotekarnih kredita i dalje su povijesno niske, a vi svibanj imati puno opcija kredita, ali odvojite neko vrijeme da shvatite je li refinanciranje vaš najbolji potez upravo sada. Koliko dugo namjeravate ostati u vašem domu, vaši financijski ciljevi i svoj kreditni profil igraju ulogu u vašoj odluci o tome hoće li se - i kada - refinancirati.

Kako bismo dobili predodžbu o tome kada ima smisla refinancirati vaš dom, razgovarali smo s dva stručnjaka za kreditiranje: Katie Miller, potpredsjednica hipotekarnih zajmova s ​​Navy Federal Credit Unionom u Beču, Virginia i Tony Julianelle, voditelj prodaje Denvera za kuće hipoteke s Wells Fargo.

Evo nekoliko pitanja koja biste se trebali zapitati da biste odlučili je li sada dobro vrijeme za refinanciranje:

Hoće li hipoteka stići uskoro?

Kada je Federalna pričuva priopćila u prosincu 2015. da je povećala kratkoročne kamatne stope za 0,25 posto, mnogi ljudi su se bojali skoka hipoteke. Ali hipoteka stope ne kretati u lockstep s kratkoročne stope, Miller kaže.

Drugim riječima, nemojte očekivati ​​brz porast koji će vam cijene od refinanciranja vašeg doma u bilo koje vrijeme uskoro. Još uvijek imate vremena da isplatite dugove visoke kamate ili povećate kreditnu ocjenu - i bolje se pozicionirate da biste se kvalificirali za dobar kredit za refinanciranje.

"Cijene su još uvijek prilično niske, i vidjet ćemo dobar broj zahtjeva za refinanciranje koji dolaze", kaže Miller. Dodaje da su mnogi ljudi koji su kupili na vrhuncu tržišta samo da bi vidjeli rušenje stambenih cijena konačno su doveli do dovoljnog kapitala u svojim domovima da bi imali koristi od refinanciranja. "Vidimo da se više ljudi koristi prednosti niskih kamatnih stopa s refinanciranjem gotovinom kako bi platili poboljšanja u kući".

Stope hipotekarnih kredita očekuju se blago porast u 2016. godini, ali sve dok ne dosegnu 5% ili više, kaže Miller, vjerojatno ćete dobiti konkurentnu stopu sve dok je vaša kreditna ocjena dobra i dokazate stalni prihod. (Savjet: Kalkulator hipoteke može vam pomoći da dobijete uvid u kakve ćete cijene očekivati.)

Usporedite stope refinanciranja hipoteke

Koliko bih štedio na mjesečnoj uplati?

Da biste izračunali svoju potencijalnu uštedu, morat ćete zbrojiti troškove refinanciranja, kao što su procjena, kreditna provjera, naknade za naplatu i troškovi zatvaranja. Također, provjerite da li se suočite s kaznom za isplatu vašeg trenutnog kredita rano. Zatim, kada saznate kamatnu stopu za koju ste kvalificirali za novi zajam, moći ćete izračunati novu mjesečnu uplatu i vidjeti koliko ćete, ako ništa, spremiti svaki mjesec.

Također ćete htjeti razmotriti imate li barem 20% udjela u svom domu - razliku između tržišne vrijednosti i onoga što dugujete. Provjerite vrijednosti entiteta u vašem susjedstvu kako biste utvrdili koliko sada vaš dom može procijeniti za sada. Nemojte se osloniti samo na procjene online vrijednosti za domove - često su na putu - ali web-lokacije na mreži mogu ukazati na nedavne cijene prodajnih cijena sličnih domova kod vas. Lokalni agent za nekretnine može vam dati ideju o tome što vrijedi i vaš dom.

Vaš iznos kapitala je važan, jer zajmodavci obično zahtijevaju "osiguranje" hipoteke - štite svoje financijske interese u slučaju da zakažete - ako imate manje od 20% kapitala. Hipotekarno osiguranje nije jeftino i ugrađeno je u vašu mjesečnu uplatu, stoga budite sigurni da ga uložite u svoje proračune o potencijalnim uštedama.

Kada zbrojite sve troškove refinanziranog kredita, možete usporediti mjesečni iznos "all-in" s onim što trenutno plaćate.

Hoće li ušteda biti dovoljna da bi refinanciranje vrijedilo?

U troškovima zatvaranja potrošit ćete prosječno 3% do 6% iznosa kredita, pa morate shvatiti koliko dugo će mjesečna štednja biti usmjerena na povrat tih troškova. Na primjer, trebalo bi 30 mjeseci da se zaustavi čak i oko 3.000 dolara u zatvaranju troškova ako mjesečna uplata padne za 100 USD. Ako se kretate tijekom tih 30 mjeseci, izgubit ćete novac u refinancu.

Razmislite hoće li vaš trenutni dom u budućnosti odgovarati vašem životnom stilu. Bit ćete iznenađeni, ali puno ljudi ne. Ako ste blizu pokretanja obitelji ili praznom gnijezdu, a sada se refinancirate, postoji šansa da nećete ostati u vašem domu dovoljno dugo da razbijete čak i troškove.

Vlasnici kuće koji se duboko uklanjaju svoje hipoteke trebaju pažljivo razmisliti prije skakanja u refinanciranje, kaže Miller. Ako ste već 10 ili više godina u svoj kredit, refinanciranje na novi 30-godišnji ili čak 20-godišnji zajam - čak i ako znatno snižava svoju stopu - utječe na kamate. To je zato što su plaćanja kamata unaprijed napunjene; što više plaćate svoju hipoteku, više svake uplate ide prema glavnici umjesto interesa.

Je li vrijeme da promijenite vrstu kredita koji imam?

Uzmite predviđanje o tome koliko dugo ćete ostati u vašem trenutnom domu, a zatim razmislite o detaljima trenutne hipoteke. Kako ti čimbenici igraju jedni protiv drugih mogu imati ulogu u vašoj odluci.

Pretpostavimo da ste kupili kuću s hipotekom podesive stope za početni period od pet godina na oko 3%. Planirate ostati još nekoliko godina. Ako se približavate vremenu kada se promjenjiva stopa može poništiti i povećati, možda ćete imati koristi od refinanciranja na hipoteku s fiksnom stopom od 20 ili 30 godina da biste dobili određenu kamatnu stopu koja ne će se mijenjati.

Isto tako, ako znate da ćete se kretati za nekoliko godina, refinanciranje do ARM iz dugoročnog fiksnog kredita može vam pomoći uštedjeti više novca jer zajmodavci nude niže kamatne stope na te zajmove.

>> VIŠE: Savjeti za smanjenje kućnih troškova i maksimiziranje uštede refinance

Kako izgleda moj kredit?

Je li vaša kreditna ocjena i povijest plaćanja poboljšana budući da ste dobili hipoteku? Ako je tako, možete se kvalificirati za bolju kamatnu stopu, što će vam pomoći da uštedite više mjesečno i da ćete i prije raskinuti.

S druge strane, udaranje grubo financijske flote (ili dva) može napraviti broj na vašem kreditnom te utječe na vašu sposobnost kvalificiranja za refinanciranim zajmom i stopu koju ćete dobiti. Ako ste kasnili plaćanjem kreditnim karticama, kupili ste novi automobil ili ste dobili studentske zajmove, vaša bi kreditna ocjena mogla biti niža nego što je bio kada ste izvadili svoj originalni kredit. Prije refinanciranja, možda biste željeli napraviti neki kreditni popravak.

"Ako se bori s plaćanjima, automatizirajte sve kako ne biste propustili", kaže Julianelle. "Također, pogledajte omjer vaših nepodmirenih salda kreditnih kartica do ograničenja kredita. Ako vaše izvješće o kreditnoj kartici pokazuje nepodmirene iznose u blizini ograničenja, to pokazuje visoku upotrebu. Želite zadržati taj omjer što je moguće niži tako što ćete otplaćivati ​​bilancu kreditnih kartica svaki mjesec, jer to može donijeti veliku razliku u tome hoćete li se kvalificirati za novi zajam."

Još jedan pametan potez: shvatite koliko plaćate u kreditnoj kartici i ostalim dugovima visoke kamate svaki mjesec. Pogledajte je li novac koji biste potrošili na zatvaranje troškova bolje potrošiti plaćati te račune umjesto refinanciranja svog doma. Ili, možda se obvezati na korištenje mjesečne štednje koju dobijete od refinance platiti one dugove.

Poanta

Prije nego što ronite glavom na refinanciranje, sjesti s zajmodavcem i napravite matematiku kako biste vidjeli hoće li se slomiti čak iu određenom vremenskom razdoblju koji ima smisla. Poduzmite temeljiti popis financijskih ciljeva i razmislite o tome kako vaš trenutni dom ispunit će buduće potrebe za prostorima i lokacijama.

Nemojte zaboraviti da ako se svaki mjesec borite za plaćanje vaše hipoteke, a ne ispunjavate uvjete za konvencionalni kredit za refinanciranje, HARP je program financiranja državnog refinanciranja koji istječe krajem 2018. godine, što može smanjiti vaše financijsko opterećenje.

Ušteda novca na hipoteku pomaže vam izgraditi bogatstvo, a tko to ne voli raditi to? Ako sada nije idealno vrijeme za refinanciranje, nastavite uklanjati svoje trenutačne hipoteke i zadržite dobru narudžbu tako da budete spremni na štrajk kada je točno vrijeme.

Više od Investmentmatomea:

• Koliko Kuće mogu stvarno priuštiti?
• Usporedite stope refinanciranja hipoteke
• Pronađite hipoteka Brokera

Deborah Kearns i Hal Bundrick su osoblje pisaca u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Ažurirano 20. rujna 2017. godine.

Slika putem iStock.