Oporavak kućišta? Dolazi kućište

Cijene kuća ponovno su u porastu - pogotovo u područjima koja su najjače pogođena kolapsom 2008-2009. Ali ovaj put to nije zbog toga što se mali i nefunkcionalni ulagači približavaju. Sada su iskusniji, sofisticirani investitori - uključujući i mnoge ulagače na Wall Street i hedge fondove. Colony Capital i The Blackstone Group nadopunjuju poslovičan kamion, trošeći stotine milijuna, i kupuju kuće i stanove desetaka tisuća.

Da, poslijepodne je uvijek 20/20. Ali sada čak i glupi znaju da je mjehur cijene kuće sredinom 2000-ih bio potaknut glupim novcem. A glupi to znaju jer su oni još uvijek pametni.

Jedna ključna razlika: Dok su maloprodajni domaći kupci bili iskorišteni od 5 do 1 ili više za kupnju kuća (često na slaboj dokumentaciji ili ne-doc zajmovima), ti profesionalni investitori nisu tako duboko iskorišteni. Na primjer, Blackstone posuđuje 78 centi po dolaru sredstava.

Kao rezultat toga, stambena ulaganja - mjerena postotkom kuća koje kupuju investitori - rastu, zajedno s cijenama kuća.

U paralelnom razvoju, dionice su uživale u porastu - skokovima preko 17 posto u prvih pet mjeseci ove godine, prije skromnog povlačenja prvog tjedna u lipnju.

Postoji li efekt prelijevanja? Mora postojati.

Puno je napisano tijekom stambenog buma - a prije toga Internet bum - "efekta bogatstva". Ljudi su uspjeli iskoristiti njihove rastuće cijene kuća za potrošnju goriva: Koristili su stambeni krediti za kupnju SUV-ova, high-end kućno kino sustava, brodova, putovanja u Europu i svih ostalih oblika bogatstva - sve deprecijacijske imovine, ako su uopće imale imovinu. Ako nisu posudili izravno izravnu imovinu, jednostavno su imali više udobnosti trošiti svoje prihode, sigurni u fantaziju da je njihov dom pouzdan generator bogatstva. Povećana potrošnja goriva povećala je proizvodnju, tvornice i prijevoznici zaposlili ljude i stavili ih na posao. Zaposleni žele lijepe kuće, tako da gospodarstvo angažira građevinske radnike da ih grade.

Efekt bogatstva cijena kuća je osobito jak jer povećanje cijena kuća pridonosi mobilnosti radnika. Razmislite o tome: Ako ste naopačke u vašoj kući i izgubite svoj posao, ne možete se preseliti da biste uzeli drugu osobu bez zatvaranja novca. Kada su kuće duboko podvodne, to narušava tržište rada, a kapital se ne može učinkovito raspodijeliti, jer najplodnija potencijalna poduzeća imaju teško dobiti kvalificirane radnike iz cijele zemlje. Oni idu bez, ili idu s drugima - i radnici posustaju zbog nezaposlenosti.

Kako se cijene kuća oporavljaju, radnici postaju neiskorišteni iz svojih domova i mogu se slobodno preseliti kako bi tražili priliku drugdje.

Zato ima smisla vidjeti porast cijena dionica. Ali razmislite o tome kako smo došli ovamo:

Federalni rezervat je godinama držao nogu na akceleratoru, gurajući stope hipoteke na neočekivanu razinu ispod 4 posto. Fed je također otišao u pakao za kožu u stvaranju novca, odobravajući rezerve banaka ne samo za trezorske obveznice koje prodaju u Federalne rezerve, kao što je bila praksa za generacije, ali i za gotovo svaku financijsku imovinu koju imaju pod QE3 - novčani ekvivalent uriniranja u radijatoru i uzimanje vaše supruge i djece iza automobila kako bi ga gurnuo.

U normalnom gospodarstvu, te politike su vrlo inflatorne. Ali ovo nije normalno gospodarstvo. Zainteresirani su za tako dugo vremena niski jer su ulagači bili toliko zaprepašteni približnim kolapsom 2008 da su se bojao od deflacijske spirale više od inflacije. A sve dok je eurozoni bio slučaj košara kojeg je Thatcher predvidio, to se dogodilo u redu. Kapital je također tekao u SAD iz Azije i Europe, jer su alternative bile još rizičnije.

Koliko dugo to može trajati? Pa, kanarij u rudniku ugljena, za inflacijska predviđanja, dugoročni je dug. To znači kamatne stope koje hipotekarni zajmodavci traže, jer nema puno toga dugoročnije od hipoteka.

Trajno razdoblje skromne ekspanzije cijena nekretnina bilo bi lijepo. No, postoje neke rane pokazatelje da pametni novac, ako ne ići prema izlasku, barem je zatražio od konobara da donese ček. To ne znači da je kraj neizbježan, nužno. Ima još puno novaca koji traže dom. Kina, na primjer, i dalje traži sigurno mjesto za ulaganje u uštede brzo rastuće ekonomije s iznimno visokom stopom štednje - a američka nekretnina je vjerojatno kuća za značajan dio toga.

Reproduciraj s dopuštenjem Mortage-X.com - Izvorni grafikon ovdje.

Kao što možete jasno vidjeti, nešto se dogodilo početkom svibnja, što je potaknulo tržišta hipotekarnih tržišta da predviđaju inflaciju ili njezin rezultat - veće kamatne stope - u budućnosti. Da, cijene su i dalje vrlo niske, prema povijesnim standardima. Ali ljudi kupuju kuće na temelju plaćanja, a ne na cijenu (to je glupa, ali to je stvarnost). Veće kamatne stope će utjecati na iznose kredita za koje se mogu kvalificirati kupci.

To nije samo 30-godišnja hipotekarna zajmoprimaca doživljava povećanje kamatnih stopa. Povećanje stope potvrdilo je porast prinosa na 10-godišnjem riznici, s prinosom koji se povećao za 46 baznih poena tijekom mjeseca svibnja.

To je jednostavno ilustracija samoregulirajućih učinaka dobro funkcioniranih tržišta. Teško je za ljude s pjegavanjem kredita za dobivanje hipoteke. Međutim, mnogo se žalio na to, to je isto kao što bi trebalo biti. Inflacijski strah konačno počinje disciplinirati tržišta obveznica - opet, kao što bi trebao biti. To ne postavlja niti stambeni smještaj ni zalihe za meteorijski porast. Ali ne bismo željeli takve stvari.

Pročitajte više od Investmentmatomea:

• Najbolji 529 koledž štedni planovi 2013: Usporedi i odaberite vrh računa po državi
• Studija: Samo 24% menadžera aktivnih investicijskih fondova nadmašuje indeks tržišta
• 401 (k) Rollovers: Kako prevrtati preko 401 (k) na No Fee IRA