Kako dobiti hipoteku obrnute

Preokrenuti hipoteka vrijedi istražiti ako želite koristiti dio kapitala svoje kuće u mirovini - i planirate ostati u svom domu u doglednoj budućnosti. Učinite vašu domaću zadaću tako da znate što možete očekivati ​​prije nego što dobijete obrnuti hipoteku.

Evo nekih uobičajenih pitanja (i odgovora) koje će vam pomoći da se prijavite i dobijete obrnuti hipoteku.

Gdje mogu dobiti obrnuti hipoteku?

Većina hipotekarnih hipotekarnih kredita izdaju se kao Home Equity Conversion Mortgages, ili HECM-ovi, koje osiguravaju Federalna uprava za stambena pitanja. Zato æete odabrati FHA-odobrenog zajmodavca. Ne-HECM obrnuti hipotekarni zajmodavci nude svoje proizvode, ali nemaju iste zaštite potrošača kao i HECM-ovi.

Kako se mogu kvalificirati za HECM?

Morate zadovoljiti sljedeće FHA zahtjeve kako biste dobili HECM:

• Ti si 62 ili stariji
• Vi i / ili povlašteni supružnik - koji mora biti imenovan na zajam, čak i ako on nije sudužnik - živi u vašem domu kao vašem primarnom prebivalištu. "Prihvatljivi" supružnik znači da ste pravno oženjeni prije podnošenja zahtjeva za preokrenuti hipoteku.
• Nemate delikventnih saveznih dugova
• Vi posjedujete svoj dom izravno ili imate veliku količinu kapitala u njemu
• Sudjelujete na obveznom savjetovanju s savjetnikom HECM-a kojeg je odobrila Odjel za stambena pitanja i razvoj grada
• Vaš dom zadovoljava sve standarde FHA imovine i zahtjeve za poplavama
• I dalje plaćate sve poreze na imovinu, osiguranje kućanstva i ostale troškove održavanja kućanstva sve dok živite u kući

Kako vjerovnik procjenjuje moju prijavu?

Vaš će zajmodavac izvršiti financijsku procjenu koja uključuje povlačenje vašeg kredita, procjenu povijesti plaćanja i bilo kakvih nepodmirenih hipotekarnih zajmova te osiguravanje da nemate aktivnu imovinu ili savezne dugove.

Zajmodavci također zahtijevaju izjave o prihodu - 401 (k), mirovinu, socijalnu sigurnost, isplate radnih mjesta, ako još uvijek radite itd. - koji pokazuju da si možete priuštiti plaćanje tekućih troškova stanovanja.

Konačno, vjerovnik će naručiti procjenu imovine kako bi utvrdio koliko je vaš dom vrijedan i koliko možete posuditi u obrnutoj hipoteku.

Zašto trebam savjetovati HECM?

Obavezno savjetovanje pomaže vam da bolje shvatite ins i outs od obrnutog hipoteka od neutralnog stručnjaka treće strane, kaže Cara Pierce, stručnjak za stambenu financije s Clearpoint Credit Counseling Solutions, HUD-ovim HECM savjetovalištem.

"Kao savjetnici, ne dobivamo nikakve šanse i zapravo ne razgovaramo s zajmodavcem", kaže Pierce. "Stavili smo činjenice vani - bradavice i sve - i neka potrošači donesu odluku."

Budući da ste zaduženi za kapital svog doma, važno je razumjeti u kojoj mjeri preokrenuti hipoteka može iscrpiti taj kapital tijekom vremena, ovisno o iznosu koji ste posudili i vrijednosti vašeg doma, piše Pierce.

Koliko mogu posuditi?

FHA-ina HECM maksimalno dopuštenje iznosi 679.650 dolara. No, iznos koji možete izvući s preokrenutom hipotekom varira ovisno o dobi najmlađeg zajmoprimca (ili podobni neiskusni supružnik), trenutnim kamatnim stopama i procijenjenoj vrijednosti vašeg doma, piše Pierce.

Ukupni iznos koji možete podići u obrnutoj hipoteku naziva se "početno ograničenje glavnice". U prvoj godini imate ograničenje od 60% početnog ograničenja glavnice (što određuje vaš zajmodavac). Jedina iznimka: ako imate postojeću hipoteku koja iznosi više od 60% početnog ograničenja, HECM vam omogućuje da iskoristite više od 60% kako biste zajam otplaćivali u punom iznosu plus 10% početnog limita glavnice u gotovini, prema Uredu za financijsku zaštitu potrošača.

Koliko vremena je potrebno zatvoriti?

To će se razlikovati od vjerovnika do zajmodavca, ali obično možete očekivati ​​da ćete zatvoriti obrnuti hipoteku u roku od 30 dana, kaže Rob O'Dell, financijski planer financijskog savjetnika Coylea u Napulju, Florida. Procjena može biti najduži dio procesa, jer neka tržišta imaju nedostatak procjenitelja imovine i velike potražnje, piše O'Dell.

Kako i kada će se raspodijeliti sredstva?

Imate nekoliko mogućnosti za svoje isplate (to je ono što FHA zove plaćanja koju ćete primiti), a tu je potrebno dodatno financijsko planiranje. Vrednovanje vaših ostalih prihoda od umirovljenja i dugoročnih troškova zdravstvene zaštite, na primjer, utjecat će na način na koji se odlučite primiti sredstva za preokrenu hipoteku. FHA nudi dvije vrste obrnutog kredita: hipoteku podesive stope i hipoteku s fiksnom stopom.

Pomoću ARM možete odabrati između sljedećih opcija plaćanja:

• zakupa: Postavite mjesečna plaćanja sve dok vi (ili vaš prihvatljiv supružnik) ostanete u kući
• Termin: Postavite mjesečne uplate za određeno razdoblje
• Kreditna linija: Unspecified plaćanja kada ih trebate, sve dok ne potrošite sredstva
• Izmijenjeno trajanje: Niz kredita i postavljanje mjesečnih uplata za sve dok vi ili vaš prihvatljiv supružnik žive u kući
• Izmijenjeni pojam: Niz kredita i postavite mjesečne uplate za određeno razdoblje po vašem izboru

Uz hipoteku s fiksnom stopom dobit ćete jednokratnu paušalnu vrijednost nakon što zatvorite kredit. Želite imati solidan plan za korištenje sredstava, bilo da se radi o otplati duga, životnim troškovima ili medicinskim računima, na primjer.

Koji sljedeći koraci trebam poduzeti?

Mnogi ljudi ne smiju se preokrenuti hipoteke, kaže O'Dell, jer su čuli za visoku razinu priznanja i užasne priče supružnika koji su bili deložirani nakon smrti dužnika. Ali to je bilo prije provedbe nedavnih FHA pravila koja štite potrošače šire, kaže on.

Neka od tih pravila uključuju prekoračenje dopuštenog iznosa u prvoj godini, ograničavajući pristojbe za odobravanje kredita na 6.000 dolara i dopuštajući prihvatljivim neprijavljenim supružnicima da ostanu u kući nakon što dužnik umre ili se prebaci u dugoročnu ustanovu za njegu.

Postoje rizici za preokrenu hipoteka, stoga trebate obaviti svoje istraživanje, kontaktirati HUD-ov savjetnik i odabrati FHA-ov odobrenog HECM zajmodavca.

FHA ne osigurava zajmove od neodobrenih zajmodavaca, tako da nema jamstva da ćete dobiti iste mjere zaštite - kao što je dopuštanje nepodmirenog supružnika da ostane u kući nakon smrti - ako ga koristite.

Deborah Kearns je pisac osoblja u Investmentmatomeu, internetskoj stranici osobnih financija. E-adresa: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.