Prvi put Homebuyers: vrijeme da razmotri Rent-to-Own?

Kućanstvo koje se iznajmljuje, ili ugovor o zakupu, može izgledati kao savršeno rješenje za home-kupca koji se ne može kupiti. Možda je vaš kredit potreban za nekoliko dodira, ili još nemate plaćanje predujma u banci. Ugovor o zakupu može vas odvesti u vaš dom, a vi razlučiti pojedinosti o kupnji, zar ne?

Da - ali nitko ne kaže da će to biti lako.

Prvo, to nije financijski slam dunk. Vjerojatno ćete platiti puno više unaprijed, a na vrhu iznajmljivanja platit ćete premiju najamnine - dodatni iznos koji se primjenjuje na potencijalnu kupnju.

I dalje ćete morati spremiti za predujam, a također ćete isplatiti račune i poliranje svoje kreditne ocjene da biste se kvalificirali za kupnju kuće prije nego što ugovor završi. Možda najgore od svega, te premije najamnine koje ste izgradili kao ozbiljan novac za kupnju mogu se izgubiti ako u konačnici ne možete očistiti sve prepreke za kupnju.

"Najamnina za nekretnine nije tako jednostavna kao i najamnina u susjedstvu, pa nemojte pretpostavljati da rade isto", kaže Glenn S. Phillips, izvršni direktor tvrtke Lake Homes Realty u Pelhamu, Alabama. Phillips je radio s rent-to-vlastitim kućnim ugovorima kao stanodavca, kao i sa svojom višestrukom nekretninskom tvrtkom. "Mnogi ljudi, uključujući i neke licencirane agente, ne shvaćaju pravne" gotke "slabo dizajniranih ugovora o zakupu. To može dovesti do gubitka novca, vremena - pa čak i opsežnih pravnih pristojbi."

Dobijte savjete od stručnjaka za hipoteke

Kako funkcionira kupoprodajni ugovor o zakupu ili rent-to-home sporazum

Naravno, nema sporazuma o nekretninama - rent-to-own ili straight-out kupnju - jednostavna stvar. No kupnja zakupa može biti osobito teška za navigaciju.

Neki sporazumi strukturirani su kao opcije zakupa - iznajmljujete kuću i imate neobvezujuću opciju za kupnju na kraju. Kupoprodajni ugovor o otkupu zakupa je konačniji, s određenom kupovnom cijenom i ograničenim vremenskim okvirom. S obje strane provjerite jeste li razumjeli:

• Vjerojatno ćete platiti značajan depozit - osim uobičajenih početnih troškova kao što je depozit za kućne ljubimce - i imate mjesečnu najamninu (najam) uz dodatnu naknadu (premiju najma koja se nakuplja kao ozbiljni novac).
• Plaćanje najamnine može ili ne mora u potpunosti biti primjenjivo na kupnju.
• Plaćanje premije najma ne može se vratiti ako ne završite kupnju. U većini slučajeva ugovori su strukturirani tako da ako se kupnja ne odvija, vlasnik imovine zadržava sva plaćanja.
• Državni zakoni se razlikuju, pa vam je potreban odvjetnik za nekretnine na vašoj strani.

"Alternativni pristup pojedinačnom ugovoru o zakupu je korištenje tri ugovora", dodaje Phillips. "Jedan je standardni ugovor o kupnji nekretnina koji ima datum koji može biti mjesec ili godina. Drugi je standardni ugovor o najmu za vremenski okvir prije kupnje. A treći ugovor je ugovor o kupoprodajnoj opciji koji upućuje pod točno kakve uvjete kupcu dobiva kredit za plaćanje najma u trenutku kupnje."

U ovom scenariju, mogućnost kupnje može uključivati ​​zahtjev da kupac isplati vlasniku određeni iznos novca - depozit - koji je nepovratan. U zamjenu, vlasnik uklanja dom s tržišta.

"Ovo izgleda komplicirano, ali u stvarnosti može biti mnogo čišći pravni pristup i, kada se shvati, izbjegavati zbunjenost za sve stranke", kaže Phillips.

Može li rent-to-own biti put do homeownershipa?

Iznajmljivanje vlastitih sporazuma ne mogu ukloniti sve prepreke u vlasništvu kuće. Na primjer, ako kupac ne može priuštiti minimalnu uplatu - ili ako su mjesečna plaćanja najma financijska istina - sumnja se da će to ikada dovesti do zaključnog stola za kupnju.

"Nemojte početi niz put koji je osuđen od samog početka", savjetuje Phillips.

Lola Audu iz Comstocka u Michiganu posredovana je za nekretnine više od 20 godina i ima iskustva s najamima koji sadrže opcije kupnje. A iz onoga što je vidjela, rezultati nisu bili dobri.

"U mojem iskustvu, oni nikada nisu panned na kupnju", kaže Audu. "Kupci koji ne mogu financirati kupnju često nisu najbolji kandidati za homeownership. Problemi s kreditima i kapima plaćanja temeljni su, strukturni problemi. Moraju se ispraviti prije kupnje kuće umjesto da pokušavaju kupiti kroz zakup i raditi na financiranju."

Ona kaže da aranžmani za zakup često postaju "veličanstveni doživljaji za iznajmljivanje".

"Kada početno uzbuđenje kod kuće nestane, kupac više nema poticaj da nastavi raditi ono što je neophodno za poduzimanje potrebnih korekcija za dobivanje financiranja", kaže Audu.

Phillips of Lake Homes slaže: "Naše iskustvo je da je rent-to-vlast rijetko postaje kupnja. Ako izgleda kao prečac do homeownershipa, nije.

Iako, kaže on, nikada ne govori nikada: "Imam sada jednu imovinu u kojoj imam vrlo dugogodišnje iznajmljivača, za kojeg vjerujem da će se pretvoriti u kupnju. Ovo je iznimka, a mi nismo počeli ništa osim jednostavnog zakupa za početak, a kasnije smo raspravljali o mogućoj kupnji."

Neke tvrtke žele reinventirati rent-to-own homeownership

Dakle, rent-to-own ruta izgleda kao da je vijugava cesta puna ruševina.Čini se da je gotovo nemoguće odavde (iznajmljivanje) tamo (posjedovanje). Ali barem nekoliko tvrtki želi promijeniti krajolik kupnje zakupa.

Zamislite da na svom tržistu pronađete kuću za prodaju na prodaju - jednu koju stvarno volite - i da ga netko kupi i iznajmite ga s mogućnošću kupnje. To čine domaći partneri Amerike.

Postupak započinje početnom aplikacijom i nepotpornom naknadom od 75 USD. Ako je vaša prijava za predkvalifikaciju odobrena, pošaljete punu prijavu, koja uključuje povlačenje izvješća o bonitetu. Zatim Home Partners vam govori o maksimalnoj mjesečnoj najamnini za koju ispunjavate uvjete.

Od tamo kontaktirajte agenta za nekretnine i pronađete kuću za koju ste zainteresirani, a Home Partners pregovara o kupnji. Tvrtka plaća gotovinu, što obično olakšava brz prijenos vlasništva. Tada potpišete jednogodišnji zakup s Home Partnersom, kao i ugovor o pravu na kupnju, s pojedinostima o cijeni koju ćete platiti za kuću ako iskoristite mogućnost kupnje. Također ćete platiti polog, obično u iznosu od dva mjeseca najamnine.

Imate mogućnost kupiti kuću po unaprijed određenoj cijeni u idućih tri do pet godina, ali samo se obvezujete zakupu kuće za jednu godinu.

Tvrtka trenutno služi stanovnicima u 34 grada u 18 država, uključujući Kaliforniju, Teksas, Colorado i Floridi. Tvrdi da je kupio 1 milijardu dolara nekretnina za stavljanje više od 9.000 ljudi (i 2.500 kućnih ljubimaca!) U "najam s pravom na kupnju" domova.

HomeLPC je još jedan start-to-rent-a-start, iako trenutno nudi program samo u Kaliforniji i Teksasu. Ali tvrtka želi služiti 20 država do kraja 2016. godine.

Pronađite zajmodavca da biste dobili unaprijed odobren

Izrada poteza s ugovorom o kupoprodajnoj opciji

Možda sporazum o kupoprodajnoj opciji može ukloniti nekoliko teretnih teretnih vozila na putu ka domovinskom vlasništvu. To je privlačna perspektiva: sada se krećite u dom, izradite nabore kako biste se mogli kvalificirati za kupnju i na kraju zatvoriti posao bez pakiranja druge kutije.

Možda neće biti lako, ali pronalaženje načina da razbije oružje za vlasnike domova može učiniti vrijednim truda.

Više od Investmentmatomea: Koliko kuća mogu stvarno priuštiti? Usporedite stope hipoteke Pronađite posrednika hipoteke

Hal Bundrick je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick

Slika putem iStock.