Kako neprilike štite prvokrevetnu Homebuyeru

Kad kupujete kuću, naizgled stotine pojedinosti trebate prisustvovati, osobito kao prvi homebuyer. Ti detalji mogu se kretati od kritične do samo nezgodne, od linija vlasništva do kućnih ljubimaca. Jedna važna stvar koju ćete susresti je ona slučaja.

"Potencijalne situacije su vaša" out "klauzula", kaže Tim Freund, posrednik za nekretnine na području Los Angelesa. "Dopuštaju kupcu da legitimno izađe iz sporazuma."

Ali želiš kupiti kuća, ne Izađi posla. O čemu se radi?

Uobičajene nepredviđene okolnosti

Potencijalne okolnosti su vaš ugrađeni plan zaštite kupaca, stavljajući uvjete na prodaju kako biste bili sigurni da niste iskoristili prednosti. Najčešći slučaj je fizička inspekcija koja korisnicima omogućuje da utvrde postoji li problem kod kuće koji je veći nego što su spremni za rješavanje. To bi mogao biti krov koji propušta, razbijanje temelja - ili linija za prijenos koji je pokopan u vašem dvorištu.

Ostali uvjeti prodaje mogu uključivati ​​potvrdu da prodavatelj ima jasno vlasništvo - vlasništvo koje nije vezano založnim sredstvima ili neobjavljenim dugom.

No, Freund kaže da je najvažnija nepredviđena situacija odobrenje zajma. Ako niste uspjeli u kvalifikaciji za hipoteku, iz bilo kojeg razloga, možete otkazati posao bez kazne. Ono što je najvažnije, to može značiti preuzimanje vašeg zrelog novca na polog.

Potencijalne domaće vrijednosti - i vruća tržišta

Druga uobičajena neizvjesnost, osobito na cijenjenom tržištu, je procjena imovine.

Na vrućem tržištu, obično se suočava s ponudbenim ratom za kuću, postavljajući vas protiv drugih potencijalnih kupaca. U tom slučaju, vjerojatno ćete ponuditi više od cijene popisa. Ako dobijete ponudu, ali kuću procjenjuje vrijednost ispod ponude, morat ćete izmjeriti razliku između cijene kupnje i pokrivanja vašeg kućnog zajma.

Freund kaže da postoje četiri moguća ishoda u ovom scenariju:

1. Prodavač pristaje smanjiti cijenu na procijenjenu vrijednost (ne držite dah)
2. Morat ćete udariti u dodatnu gotovinu kako biste nadoknadili razliku
3. Vi i prodavatelj mogu pristati na kompromisnu prodajnu cijenu plus dodatnu gotovinu
4. Ugovor o otkupu je otkazan

Iako nepredviđene okolnosti štite kupca, postavljanje previše uvjeta na kupnju može vas odvesti iz trčanja za dom, posebno na prodajnom tržištu. U takvim okolnostima, Freund kaže da vas vaš realtor može savjetovati da skratite vremenske okvire za slučaj nepredviđenih okolnosti, ili da se u nekim slučajevima odričite od slučaja procjene.

Čišćenje nepredviđenih okolnosti

Oslobađanje ili čišćenje nepredviđenog slučaja uklanja stanje prodaje i gura naprijed proces kupnje. Freund kaže da je to vrijeme kada brzo zatvaranje postaje važno. On daje primjer:

Reci da je kupac gradskog domaćinstva odobren za zajam, s pregledom imovine i svim drugim dubinskim zalaganjem. Otpuštene su nepredviđene okolnosti, a traje 30 ili 45 dana.

"Oni su dobili 30 dana, a dioničko tržište padne za 10% - i upravo su izgubili predujam", kaže Freund. "Dakle, sada kupac želi otkazati. Ali oni su podigli svoje nepredviđene slučajeve, što znači da im je depozit sada podložan gubitku."

Prije podizanja nepredviđenih okolnosti, kupci se mogu legitimno vratiti iz kupnje i, 99% vremena, vratiti cjelokupni depozit bez kazne, kaže on. Zato agenti za nekretnine preferiraju brzo zatvaranje, kao što je to u roku od 30 dana - umjesto da se proteže na 60 ili čak 90 dana.

Čuvaj se

Ostale potencijalne obveze uključuju:

• Pregled i popravci: Kvalificirani kućni inspektor govori vam što treba popraviti ili nadograditi u kući. Često možete dogovoriti neke glavne stavke koje će prodavatelj riješiti.
• Prodaja prethodnog doma: Morate prodati svoj dom prije nego kupite drugi.
• Prirodne opasnosti: To se otkriva u zakonskim obavijestima o prodavateljima i može uključivati ​​otkrivanje vlasništva u zoni potresa ili poplavnoj ravnici.
• insurability: Na primjer, ako otkrijete da je nekretnina u zoni poplave, može li se osigurati? A ako je tako, koliko će to koštati?

Izbjegavanje problema velikih i malih

Neka svojstva vezana su pravilima i ograničenjima koje postavljaju udruge kućanstva ili HOA. Ove susjedske organizacije pružaju pogodnosti i štite imovinske vrijednosti. To bi moglo uključivati ​​održavanje dizala u zgradi s visokim zgradama ili izgradnju i održavanje zajedničkih prostora, kao što su lobi, klubovi ili igrališta.

"Možda udruga vlasnika kuća nema odgovarajuće rezerve", kaže Freund. Ako je to slučaj, "svaki put kada se nešto treba popraviti, postoji posebna procjena jer nemaju nikakvih rezervi za plaćanje krova ili slike, ili što god to bilo."

Ali to nije uvijek glavna pitanja koja ubiju posao. Oslobađanje od kupnje može biti stvar nečeg fizičkog, financijskog - ili čak krzna.

"Prije samo tjedan dana, dogodila sam se dogovor jer je dokument o udruživanju u kuće za stanovanje rekao da vlasnik može" razumno imati dva psa na imanju "- a moj klijent ima tri pasa", kaže Freund. "Otkazali su."

Neizvjesnosti mogu biti najbolji prijatelj kupca.

Hal Bundrick je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick.

Slika putem iStock.