Učinite svoj vlastiti 'Comps' za mjerenje vrijednosti kućanstava

Kada kupujete ili prodajete nekretninu, željet ćete dobiti dobru predodžbu o vrijednosti nekretnine.

Razumijevanje vrijednosti pomaže u postavljanju cijene prilikom prodaje. Uostalom, ne želite previše pitati i ostaviti novac na stolu, ili pitati previše i zadržati svoju prodaju.

Ako ste kupac, znajući kako točno procijeniti vrijednost domova omogućuje vam pronalaženje pogodbe i sprečava vam prekomjerno plaćanje. Kasnije vam pomaže da procjenite kapital svog doma ako ga želite posuditi.

Što su comps?

Procjena vrijednosti kuće može se lakše reći nego učiniti. To je mjesto gdje nekretnine usporedive oglasi - "comps", u Realtor govoriti - doći. Comps su prodaja zapisa nedavno prodanih kuća. Procjenitelji i agenti za nekretnine koriste ih kako bi dobili najtočniju moguću procjenu vrijednosti kuće, a možete i vi.

Ukratko, pronalaženje comps uključuje potražnju za nedavnom prodajom kuća koliko god je to moguće vašoj nekretnini, zatim uspoređujući vaš dom s njima i prilagođavajući cijenu na račun razlika.

Prilikom sastavljanja popisa comps, "alati online sada, kroz asortiman web stranica koje možete ići na, omogućuju vam da budete jednako aktivni na tržištu kao i neki Realtors", kaže James Griffith Dewling, Realtor u Brighton, Michigan,

Kako sastaviti najbolje comps

Slijedite ove četiri korake kako biste pronašli i procijenili comps kako biste procijenili vrijednost vašeg doma:

Korak 1. Pretražujte nedavno prodane oglase

Započnite pretraživanjem web mjesta za unos nekretnina, kao što su Zillow i Redfin, za nekoliko nedavno objavljenih oglasa koji vam najviše odgovaraju vašem domu. Upotrijebite web-lokacije za unos koji vam omogućuju pretraživanje "samo prodanih" ili "nedavnih prodaja" i prikazivanje rezultata pretraživanja na karti. Evo kako:

• Unesite naziv vašeg grada i upotrijebite kartu za istraživanje prodanih nekretnina po susjedstvu
• Filtrirajte rezultate pretraživanja po pojedinostima kao što su prodaja datuma, cijena i broj spavaćih soba
• Ako web lokacija to dopušta, upotrijebite druge filtre - poput statistika kriminala, školskih rezultata i susjedskih sadržaja - da biste dobili više pojedinosti za usporedbu
• Suzi svoju zbirku na kontrolirani broj; pola tuceta je dobar cilj.

Imati na umu:

• Oglasi za prodaju nisu sjajni, jer bi konačna cijena mogla promijeniti
• Prodajne cijene ne otkrivaju koncesije prodavača. Primjerice, zabilježena prodajna cijena kuće može iznositi 220.000 USD, ali ako je kupac nagovorio prodavatelja da potroši 3000 HRK na popravak peći ili da bi pomogao pri zatvaranju troškova kupca, vaša pravi cijena, 217.000 USD, nevidljiva je vama. Pokušajte pozvati neke agente za prodaju nekretnina kako bi pitali hoće li provjeriti njihovu uslugu unosa za koncesije prodavača na Vašem računalima; većina će to učiniti ili vam ponuditi vlastiti skup comps kao način povezivanja s potencijalnim klijentom.
• Snažan broj fotografija daje vam tragove kvalitete gradnje, uređenja okoliša, kućnih značajki i održavanja
• Kopirajte ili preuzmite relevantne prodane oglase prije nego što isteknu s web mjesta
• Imajući na umu da cijena po četvornom nogu za unos daje korisnu podatkovnu točku za uspoređivanje popisa. Ako se ne prikazuje na unosu, možete ga izračunati: podijelite cijenu prodaje kvadratnom snimkom (oba broja koji su uobičajeno uključeni u unose). Na primjer: kuća od 1.200 četvornih metara koja se prodaje za 300.000 dolara ima cijenu četvornih stopa od 250 dolara (300.000 ÷ 1,200 = 250).

Korak 2. Primijenite ove standarde

Prodani oglasi koji su najbolji za comps su:

nedavna:Upotrijebite oglase koji su nedavno prodani. Koliko nedavno ovisi o vašem tržištu. Ako se kuće u blizini prodaju brzo, možda ne idu stariji od 45 dana, kaže Dewling.

Sličan:U pododjeljku možete pronaći prodane oglase s identičnim tlocrtama. To je idealno. Inače, Dewling savjetuje pronalaženje kuća otprilike iste veličine s tlocrtima sličnim vašem - poput ranč kuće ako je vaš ranč.

Ted Krings, ovlašteni procjenitelj nekretnine za nekretnine koji radi u sjevernoj i središnjoj Kaliforniji, kaže da je u redu tražiti slične brojeve spavaćih soba i kupki, ali sličnosti u bruto stambenom prostoru su najvažnije.

"Tržište plaća za prostor", kaže Krings. "Uvijek možete otići u kuću koja je oko 2.000 četvornih metara i premjestiti zid ili razbiti zid."

U blizini:Kombi bi trebao biti u istoj školskoj četvrti, susjedstvu i možda čak istoj strani ulice. "Gotovo na istom mjestu", kaže Dewling.

Korak 3. Posjetite svoje comps

Fotografije s popisa su marketinški materijali i, kako svi znamo, ponekad mogu dati zavaravajući dojam. Potrebno je provjeriti što ste pronašli na mreži kako biste bili sigurni da su domovi koje ste odabrali uistinu slični vašima. Zato, čak i ako ne možete ući u kuću, dobro je posjetiti svaki komad koji mislite o korištenju. Vožnja ili pješačenje može vam dati dojam o održavanju imovine, kvaliteti materijala i okolini.

Zatim kružite u susjedstvu ili upotrijebite Google Street View, sjetivši se:

• Mjesto na mirnoj ulici je bolje nego na prometnoj cesti
• Žalba rubnika susjednih domova utječe na vrijednost kuće
• U blizini je shopping, restorani i vrijednost za zabavu za zabavu osim ako je dom na prometnoj cesti; odlagalište otpada, otrovno mjesto ili obližnji trik ili izvor buke smanjuje vrijednost.
• "Walkability" - pristup pješačkim stazama i stazama, blizina usluga i zabave - plus je

Korak 4. Izračunajte vrijednost doma

Upotrebom informacija prikupljenih na mreži i iz vaših posjeta odaberite tri kompila koja najviše odgovaraju vašem entitetu. Koristite srednju cijenu, prilagođavajući se gore ili dolje za razlike u veličini, kvaliteti, lokaciji, značajkama i održavanju.

Dewling koristi cijenu po kvadratnoj stopi kao početnu točku za postavljanje cijene kuće. Ako je dom koji je prodan za 280 USD po kvadratnom stopalu sličan vašem, ali vaš ima ažuriranu kuhinju, prilagodite svoju cijenu dodavanjem male vrijednosti.

Nadogradnja u kuhinje, kupke i podove dodaju najviše vrijednosti, kaže Kring. Nadograđeni vanjski ili landscaping neće dodati više od 25% vrhova, kaže on.

Kako odrediti točnost vaših comps

Koliko će točno biti vaši rezultati? To ovisi o odabiru ispravnih unosa i pravilnoj procjeni razlika. Postoji nekoliko drugih načina pronalaženja vrijednosti kuće i, kako biste procijenili svoje rezultate, možete koristiti i jednu od njih:

• Usporedite procijenjenu cijenu s procijenjenom cijenom svoje kuće s procjenom online kućne vrijednosti, kao što je Zillow ili Redfin. Uzmite ove procjene zrnatom soli, budući da još uvijek nisu pouzdan mjerač.
• Pitajte agenta za besplatnu procjenu cijena
• Mišljenje ocjenjivača je najtočnija metoda. Ako namjeravate ići na rutu za prodaju po vlasniku, to bi moglo biti vrijedno, iako košta oko 400 do 500 dolara.

Učiniti vaš vlastiti comps vam daje pristojnu ideju o vrijednosti - bez troškova ili obveze. Štoviše, to može biti zabavno i informativno kako bi se dublje razumjelo vlastite vrijednosti vaših susjeda - i vaše.

Što je sljedeće?

• Želite li poduzeti akciju?

  Pronaći najbolji home equity lenders

• Želite li zaroniti dublje?

  Naučiti kako pratiti vrijednost vašeg doma

• Želite li istraživati ​​povezane?

  Procjena Vaša početna vrijednost