Što CFPB ima novu sposobnost plaćanja pravilima za vas i vašu hipoteku

Ured za financijsku zaštitu potrošača konačno je učinio ono što dioničari financijske industrije nisu uspjeli učiniti za sebe prije deset godina. Oni su ranije ovog mjeseca prošli široki raspored 800 stranica i odredili da prije nego što banke daju hipoteku, trebali bi uložiti dobre namjere kako bi utvrdili da će ih zajmoprimac moći vratiti.

Propisi, izdani pod autoritetom reforme financijske industrije Dodd-Frank, izmjenjuju Uredbu Z, a stupit će na snagu - vrsta - 14. siječnja 2014.

Na neki način, skup regs je pogodak za financijsku industriju, koja je u potrazi za načinom ograničavanja odgovornosti za buduće zajmove koji su otišli loš, u 'tužiti vaš vjerovnik-sretan' hipoteka okoliša. Jedna strategija tužitelja koja se koristi protiv banaka kako bi ih utjerala na zapisivanje hipoteke bila je tvrdnja da je banka posuđivala novac vlasnika kuće, znajući da vjerojatno neće moći izvršiti plaćanja i da će banka uskoro preskakati na vrlo cijenjen dom.

Glavna odredba propisa bila je uspostava "sigurne luke". Ako zajmodavac skokne kroz određene obruče kada izdaju hipoteku, propisi sprečavaju potrošače da kasnije izazovu hipoteku. Zajmodavac je zaštićen od tužbi - odredba koju vjeruje da će osloboditi više kapitala kako bi se oslobodio čvrstog tržišta hipoteka.

Ovdje su obruče - i što oni znače:

Zajmodavci moraju provjeriti podatke o prihodima i kreditima iz pouzdanog izvora treće strane.

Prije nekoliko godina, ako ste bili zaposlenik, ili ste bili samozaposleni i imali je teško provjeriti prihode, mogli biste raditi oko potpuno dokumentiranih zahtjeva za kreditom, platiti malo više interesa, i dobiti 'navedeno zajam za dohodak? To će biti teže učiniti u budućnosti. Da bi se hipoteka mogla kvalificirati prema odredbama koje se odnose na sigurnost, banka će morati vidjeti neke dokaze. U praksi, to će vjerojatno značiti da ćete morati proglasiti taj prihod, tako da pokazuje na vašu poreznu prijavu - i platiti porez na to. Kao što ste trebali raditi cijelo vrijeme.

Dopušteni omjer duga i dohotka ograničen je na 43 posto.

Naime, nakon izdavanja hipoteke, troškovi zajmoprimaca za fiksne dugove, uključujući hipoteku, kreditne kartice, auto kredite, studentski kreditni dug i gotovo sve ostalo zabilježeno od strane kreditnih ureda, ne može biti veći od 43 posto prije oporezivanja prihod. To nije previše radikalna promjena - 43 posto je blisko onome što su već spremni dopustiti VA (Veterans Administration), FHA (Federal Housing Administration) i Fannie i Freddie, s malim razlikama između njih.

Za prilagodljive hipoteke, omjer duga i dohotka mora biti izračunat po najvišoj mogućoj isplati u prvih pet godina hipoteke.

To znači da ako imate hipoteku od 1.500 dolara mjesečno, ali ako se kamate povećavaju, a banka ima pravo povećati vašu uplatu na 1.900 dolara mjesečno kao rezultat toga u bilo kojem trenutku tijekom prvih pet godina života zajam, omjer DTI mora se izračunati na temelju plaćanja od 1.900 dolara mjesečno, a ne 1.500 dolara mjesečno plaćanje. To ograničava upotrebu hipoteke prilagodljive stope kako bi pomogla graničnim kućanstvima da se kvalificiraju za hipoteke koje nisu mogli dodirivati ​​pod fiksnim stopama.

Kvalificirane hipoteke ne mogu biti za rokove dulji od 30 godina.

Prema kraju boga nekretnina, bilo je tako teško ljudi da se kvalificiraju za 30-godišnje hipoteke koje su zajmodavci raspravljali o proširenom financiranju - uključujući 40-godišnje hipoteke. To su još uvijek pravne, ali se ne mogu kvalificirati prema odredbama koje se odnose na sigurnost. Zajmodavci ne mogu koristiti ovaj trik kako bi zaobišli pravila DTI-ja.

Krediti za kamate i negativne amortizacije neće se kvalificirati.

Do 2005 - visina nekretnina bjesnilo, gotovo četvrtina svih hipoteka izdane su "samo interes" kredita. To znači da ste platili samo kamate, a cijela je glavnica došla zbog, recimo, pet godina. Broj hipotekarnih hipoteka u vlasništvu Freddie Maca povećao se za više od 500 posto, s 25 milijardi dolara u 2005. na 159 milijardi dolara u 2007. Jedan hipotekarni agent u Južnoj Floridi mi je 2006. godine rekao da je više od polovice njezinog posla u to vrijeme bilo u interesu - samo papir (obojica smo se složili da se ovo ne bi dobro završilo).

Pretpostavka je bila u to doba da bi bilo lako preusmjeriti se u visoko cijenjenu imovinu u pet godina i mogli biste isplatiti ravnatelja u slobodno vrijeme.

"Visoko cijenjen" dio te jednadžbe, naravno, pokazao se pristojan.

Krediti za kamate više neće biti kvalificirani hipoteke. Isto vrijedi i za 'negativne amortizirane' zajmove. To jest, zajmovi u kojima su vaša plaćanja zapravo manja od kamata, tako da se nepodmireni dug zapravo povećava tijekom trajanja zajma.

Novi režimi također diskvalificiraju zajmove za "balonsku isplatu" - dio i dio globalnog zajma za kamate i negativne amortizacije - osim u ograničenim slučajevima u ruralnim područjima gdje su takvi krediti već rutinski.

Zanimljivo je da regs potiče potrošače da dobiju zajam od kamata: budući da ti zajmovi neće biti "kvalificirani hipoteke", pravo zajmoprimca na tužbu sačuvano je. No, zajmodavci imaju odgovarajući nedostatak pružiti im.Kao rezultat toga, troškovi na ove vrste kredita, kao i sada rijetka 40-godišnja hipoteka, vjerojatno će se povećati. Uostalom, zajmodavci će očekivati ​​da će nadoknaditi povećani rizik od nekvalificirane hipoteke.

Kvalificirane hipoteke mogu imati bodove i naknade jednaka ne više od 3 posto zajma.

To neće biti izmjenjivač igara jer većina kredita već ima bodove i naknade ispod te razine. Njezini učinci uglavnom će se osjetiti među brokerima hipoteka i u subprime svijetu, gdje zajmoprimci imaju manje mogućnosti. U svakom slučaju, tri posto već je neko vrijeme zajednički strop.

Kvalificirane hipoteke mogu biti cijene niže od 1,5 posto u odnosu na premiju.

To može biti lukav zbog nedostatka kontrole cijena, a kontrola cijena gotovo uvijek ne uspije. Gotovo po definiciji, ovo će pravilo utjecati na subprime tržište i imati različit utjecaj na zajmoprimce s niskim kreditnim rezultatima.

Štoviše, cijena krpa navodi nevolju ako krivulje prinosa steepen. Ako se prinosi na usporedive duga bez hipoteke povećaju i nude slabiju dobit zajmodavcima od tržišta hipoteka, kapital će pobjeći iz subprime i alt-hipoteka. To može biti način isključivanja, ali je zakon neželjenih posljedica stalna prijetnja.

Međutim, ono što je značajno o regulaciji je njezino suzdržavanje. Regulatori su pokušavali postići ravnotežu između zaštite potrošača od grabežljivog kreditiranja do neobrazovanih, nerazvijenih potrošača i zatvaranja protoka kredita u stambeni sektor.

Pravilo o sposobnosti plaćanja ne određuje minimalni predujam niti minimalni kreditni rezultat. I dalje se prepuštaju zajmodavcima kako bi to odredili za sebe.

Pravilo također ostavlja otvoren prozor za VA zajmodavce da posuditi kvalificirane hipoteke i FHA lenders da posuditi sa samo 3,5 posto dolje bez trčanje kršiti kvalificiranih hipoteka pravila.

Regulatori također oslobađaju VA zajmodavce i Fannie i Freddie od pravila do sedam godina. Budući da su takvi veliki dijelovi tržišta hipotekarnih kredita, nova pravila tek će se postupno držati. To je dizajnirano, jer CFPB nije želio izazvati nagli poremećaj na još uvijek krhkom tržištu nekretnina.