Kupnja kuće: zaštitite se od nepredviđenih okolnosti i otkrivanja

Iako je važno zaštititi svoje interese, općenito, što više poteškoća u vašoj ponudi, manje će oduševljen prodavatelj možda biti u vezi s vama. Imat ćete bolji pucanj s povećanjem ponude sa "if-thens" na tržištu kupca.

Neke nepredviđene stvari koje ne možete kontrolirati

Nekoliko uvjeta prodaje su izvan vaše kontrole, kao što je odobrenje zajma od vašeg zajma ili procjena domaće vrijednosti koja dolazi dovoljno. Drugi će biti vaša odgovornost, poput dobivanja osiguranja od kuće - iako prijevoznik mora odobriti imovinu za pokriće, tako da je to nešto što ne možete u potpunosti kontrolirati.

Drugi uobičajeni uvjet transakcija može dopustiti kupcu da dovrši prodaju prethodnog doma ili da prodavačima osigura vrijeme za pronalaženje sljedećeg stanovanja. Svaki od ovih uvjeta mora imati određeno vremensko ograničenje.

Kupnja kuće: Što možete kontrolirati

Kućna inspekcija je u vašem najboljem interesu i omogućuje vam da se vratite na posao ako se otkriju ozbiljne stvari. Vaš ugovor može predvidjeti da se popravci moraju izvršiti ako se otkriju problemi, ali to može značiti zatvaranje kašnjenja dok su radovi na rasporedu i odobravanje popravaka. Možda ćete radije pregovarati o prodajnoj cijeni ako su potrebna značajna poboljšanja.

Na vrućim tržištima kupci često plaćaju prethodno izvješće o pregledu prije donošenja ponude ili potpuno odustaju od inspekcije. U drugim slučajevima, ugovori o prodaji mogu biti napisani s "pravo na prazninu". To znači da nećete zahtijevati popravke koje predlaže izvještaj o kućnoj inspekciji, ali mogu otkazati prodaju bez kazne.

Da biste smanjili kašnjenja prilikom zatvaranja, možete odlučiti prihvatiti prethodni uvjet "kakav jest" dopuštajući krajnji rok za nepredviđene slučajeve. To je namjerna odluka o ponudi koncesije i može se koristiti kao osnova za zatvaranje novog uvjeta, kao što je kredit za naknade ili neki drugi popust. Budite svjesni da će neki zajmodavci ograničiti količinu dopuštenih kredita.

Najgori scenarij može uključivati ​​potpuno otkazivanje prodaje. To je opravdano samo jasnim kršenjem nepredviđenih uvjeta bilo koje stranke. Ako je prodavatelj zanemario ispunjenje uvjeta, vjerojatno ćete dobiti svoj zalog novac iz sigurnosne kopije. Nije tako ako vam je neispunjenje obveze.

Objavljivanje: Što nije u redu s imovinom?

Prodavači su dužni da vam kažem sve poznate nedostatke, opasnosti za okoliš, prošle štete, pa čak i pitanja povezanosti kućanskog vlasništva u vezi s imovinom u pitanju. Ovo je vaša prva opcija isključivanja i kritična kriza u procesu homebuyinga.

Ali zakoni o objavljivanju razlikuju se od države do države, a dok se nadate da će prodavatelj otkriti velike probleme s imovinom, možda ne biste očekivali da će vam reći o zabavama vruće kade bučnih susjeda ili činjenici da se kuća nalazi ispod letačke slijetanja jumbo zrakoplova.

Vaš zastupnik, u vaše ime, dobit će od prodavatelja sve zakonski zahtijevane objavljivanja, a koje obično traju dani od dana potpisivanja ugovora o prodaji. Nedostatak odgovarajućeg otkrivanja može dovesti do pravnih radnji. Najbolje je da sve strane djeluju u dobroj vjeri, ali u kućnom lovu, sjetite se kredo "kupac čuvajte".

Vrste objavljivanja

Pozadina imovine može otkriti različite uvjete, od problema u susjedstvu do smrti na licu mjesta. Nažalost, zbog širokih lokalnih i nacionalnih zakona, ne možete uvijek biti sigurni što vam je vlasnik dužan reći bez molbe odvjetnika. Postoje četiri uobičajena objašnjenja:

• Standardni podaci: Većina državnih regulatornih komisija i udruženja za nekretnine daju obrasce na kojima se prodavač može koristiti kako bi provjerio što je - a nije - problem. Iako je vjerojatno da će takvi obrasci sadržavati glavna pitanja, on ne mora sadržavati detalje o obvezama udruživanja vlasnika kuće, nestalih mehaničkih predmeta ili takozvanih "stigmatiziranih" svojstava.
• Prirodne opasnosti: Ovaj će dokument detaljno opisati ekološke i prirodne opasnosti, uključujući vatru, poplave i potresne zone.
• Olovna boja: Federalni zakon zahtijeva vlasnike kuća izgrađenih prije 1978. godine kako bi otkrili sve poznate boje na bazi olova i opasnosti u kući. Kupcima se također mora dati 10-dnevni prozor za ispitivanje kuće za olovo, ako to žele.
• Prodano "kao što je" izuzeće: Dok prodavači moraju podijeliti sve poznate nedostatke imovine, transakcija može biti dovršena "kakav jest". Kada se obje strane slože, prodavatelj neće izvršiti niti platiti nikakve popravke, ispravke ili zamjene, bez obzira na to što se nalazi u inspekcija. Kupac u biti odriče se svih prava. To može biti vrlo rizično za vas kao kupca.

Pokreni sat

Pratite vremenske rokove za slučaj nepredviđenih događaja, tako da se ništa ne uspaljuje - tako da nećete propustiti važan datum kako biste izvršili uvjet koji prodavatelj mora ispuniti. Ako imate kalendar sa svim navedenim rokovima, možda čak i prije nekoliko dana unaprijed, to će vam pomoći da ostanete na vrhu kritičnih nepredviđenih okolnosti.

Tijekom ovog procesa trebat ćete konzultirati svog agenta kako bi vas vodili; u nekim složenijim slučajevima čak i želite savjet odvjetnika. Lako je dobiti pravni žargon, a ponekad ono što nije u pisanom obliku najviše štete.

Više od Investmentmatomea: Koliko Kuće mogu stvarno priuštiti? Usporedite hipoteke Pronađite hipoteka Brokera

Hal Bundrick je pisac osoblja u Investmentmatomeu, web stranici za osobne financije. E-pošta: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick