Sve što trebate znati o promjenama hipotekarnih kredita

Ako se bore za plaćanje mjesečnih hipoteka ili ste zaostajali, možda ćete riskirati da izgubite svoj dom. No, ovisno o okolnostima, možda imate pravo na izmjenu kredita, što može olakšati ostanak na vrhu hipotekarnih plaćanja i izbjegavanje isključenja.

Ako ste na tom položaju, evo što trebate znati o dobivanju hipotekarnih kredita.

Što je izmjena kredita?

"Općenito, promjena hipotekarnog kredita je svaka promjena izvornih uvjeta zajma", kaže Joe Zeibert, viši direktor Ally Homea iz Ally Bank u Charlotteu u Sjevernoj Karolini.

Modifikacija zajma razlikuje se od refinanciranja. Refinanciranje podrazumijeva zamjenu vašeg kredita novom hipotekom, dok promjena kredita mijenja uvjete vašeg postojećeg kredita.

To bi moglo značiti produljenje duljine vašeg mandata, snižavanje kamatne stope ili mijenjanje promjenjive kamatne stope na zajam s fiksnim stopama. Uvjeti vaše izmjene su do zajmodavca i ovisit će o tome što je najbolje za dužnika, kaže Steve Hall, potpredsjednik operacija i analitika za Genworth, privatni hipotekarni osiguravatelj, u Raleighu u Sjevernoj Karolini.

Zeibert kaže kako je izmjena u konačnici rezultirala manjim mjesečnim plaćanjima za vlasnika kuće. "Ako se boriš na kraj s kraja ili suočava s foreclosureom, te uštede mogu doslovno promijeniti život", kaže on.

Hall dodaje da "iz perspektive zajmodavca to je i pozitivan ishod jer je proces foreclosure vrlo skup proces, pa je to i win-win za oboje".

Tko se kvalificira za promjenu kredita

Nisu svi koji se bore za plaćanje hipoteke mogu se kvalificirati za izmjenu kredita. Hall kaže da vlasnici kuća obično moraju biti delikventi za oko 60 dana ili moraju biti u predstojećem zadatku, što znači da još nisu delinkventni, ali postoji velika vjerojatnost da će biti.

Kućni vlasnici obično moraju pokazati da su imali poteškoće, kaže Hall. To bi moglo biti gubitak posla, gubitak supružnika, invalidnost ili bolest koja je utjecala na vašu sposobnost vraćanja vaše hipoteke na vaše izvorne uvjete kredita.

Vrste programa za promjenu kredita

Neki zajmodavci i servisi nude svoje programe za promjenu kredita, a promjene koje izvršavaju na vaše uvjete mogu biti privremene ili trajne.

"Većina servisnih tvrtki ima programe osmišljene za pomoć zajmoprimcima koji se možda bore za isplatu, potaknuti nekim od teških lekcija koje je industrija naučila tijekom stambenog kolapsa nekoliko godina unatrag", kaže Zeibert. Dodaje da Ally, pored izmjena, nudi nekim rizičnim zajmoprimacima mogućnost refinance na nižu stopu bez ikakvih troškova, čak i ako nisu podnijeli teškoće.

Ako vaš zajmodavac ili serviser nema vlastiti program, pitajte imate li pravo na bilo koji od programa pomoći koji vam mogu pomoći u izmjeni ili čak refinanciranju vaše hipoteke.

Savezna vlada prethodno je ponudila Home Affordable Modification Program, ali je istekla krajem 2016. godine. Fannie Mae i Freddie Mac imaju novi program prevencije u slučaju foreclosure, nazvan Flex modifikacijskim programom, koji stupa na snagu 1. listopada 2017. Ako Vaša je hipoteka u vlasništvu ili zajamčena od strane Fannie ili Freddie, možda imate pravo na ovaj novi program, koji je namijenjen pružanju više fleksibilnosti zajmodavcima s kriterijima zaduživanja od HAMP-a.

Federalni Home Affordable Refinance Program, ili HARP, pomaže podvodni kuće refinancirati na više pristupačne hipoteka. Ovaj program dostupan je do 31. prosinca 2018. godine.

Kako dobiti izmjenu kredita

Ako se bori za isplatu hipoteke, odmah se obratite svom zajmodavcu ili serviseru i pitajte o svojim mogućnostima. Postupak primjene modifikacije kredita varira od zajmodavca do zajmodavca; neki zahtijevaju dokaz o poteškoćama, a drugi zahtijevaju pismo s teškoćama koje objašnjavaju zašto vam je potrebna izmjena.

Moguće je da će vaš zajmodavac doći do vas o dobivanju modifikacije kredita. Hallov tim u Genworthu koristi prediktivnu analitiku kako bi odredio vlasnike kuća koji će vjerojatno zadati, a servisi za zajmove daju poziv tim zajmoprimcima da ponudi izmijenjene uvjete.

Hall kaže da je Genworth otkrio da neki delinkventni vlasnici kuća ne odgovaraju na telefonske pozive, bojeći se najgore. Ako izbjegavate pozive, razmislite o odgovoru - jedan od njih može biti vaš zajmodavac koji vas pokušava uvesti u modifikaciju koja bi mogla pomoći, kaže on.

Ako vam nije dopuštena izmjena, morat ćete podnijeti žalbu svom serviseru. Razmislite o suradnji s HUD-ovim savjetnikom za stambeno zbrinjavanje, koji vam može besplatno pomoći u osporavanju odluke i pomoći u razumijevanju vaših mogućnosti.

Saznajte prije nego što promijenite

Jedan od potencijalnih nedostataka u modifikaciji zajma: "Ako se kredit izmjeni zbog financijskih poteškoća, možete vidjeti bilješku o tome dodanom u vašu kreditnu izvješću, što negativno utječe na vašu kreditnu ocjenu", kaže Zeibert. Rezultat neće biti gotovo negativan kao foreclosure, kaže on, ali može utjecati na druge zajmove na koje se prijavljujete u budućnosti.

Još jedna stvar koju treba imati na umu je da, ovisno o tome kako je zajam promijenjen, vaša hipoteka mogla bi se produžiti, što znači da će trebati više vremena da isplati zajam i košta vas više u interesu.

Ali za kuće koji su na rubu gubitka svojih domova, prednosti modifikacije kredita mogu daleko nadmašiti rizike.

Više od Investmentmatomea

• Pripremite se unaprijed za vašu hipoteku
• Usporedite stope hipoteke
• Prednosti i mane od bržeg plaćanja hipoteke