5 Opcije financiranja prodavatelja za domaće kupce

Mislite li da je dobro vrijeme za kupnju kuće? Sretno pronaći financijska sredstva.

Usklađeni standardi kreditiranja još uvijek krše dreams za vlasnike kuća za one s prihodima za potporu hipoteku, ali bez čiste čiste kreditne povijesti i minimalnih 720 bodova.

Za te ljude, to je teško tržište - onaj koji se ne pojavljuje da se olakšava u bilo kojem trenutku uskoro.

Unesite financiranje prodavatelja. Jednom popularan u osamdesetima, financiranje prodavatelja ponovno se pojavljuje kao način da kupci zaobilaze današnje povećane ograničenja hipotekarnih zajmova.

Prema Bloomberg BusinessWeeku, u 2010. godini kupljeno je oko 53.000 domova s ​​financiranjem vlasnika, od kojih se većina odvija u hard-hitu Michiganu, Floridi, Ohiou, Kaliforniji, Wisconsinu, Minnesoti i Teksasu.

Iako je ovo samo otprilike 1,5% transakcija nekretnina iz 2010, daje upozorenje da je nužnost za kupce ponovno postala majka izuma.

Kratka povijest financiranja prodavača

tijekom ranih 1980-ih nakon što su kamatne stope porasle čak 20%, prisiljavajući kućne kupce da traže druge mogućnosti.

Financiranje prodavača stupilo je u povredu, a partnerstvo s vlasnicima kuća s nižim hipotekarnim kamatnim stopama s kupcima koji su voljni preuzeti zajam. Ideja je postala popularno sredstvo financiranja do kasnih 1970-ih, kada su banke udaljavale klauzulu koja je imala pravo na prodaju, što im je omogućilo pozivanje duga ako je kuća prodana trećoj strani.

Klauzula zbog prodaje na kraju je zapravo služila dvostrukoj svrsi. Ne samo da je ona pomogla bankama da se bore s konkurencijom, već im je omogućila i pomicanje zajmoprimaca iz starih, nižih kamatnih hipotekarnih kredita u nove kredite s višim kamatama.

Stanley Bronstein, Arizona odvjetnik i CPA, vjeruje da je financiranje prodavača vraća u modu.

"Teško je i teže dobiti kredite od banaka i hipotekarnih tvrtki", kaže on. "Vjerojatno će rasti još oštrije, pogotovo ako se dogode neka od predloženih pravila koja zahtijevaju kupce da stavljaju 20 posto na tržište kako bi se kvalificirali za tradicionalno financiranje."

Prodajom financiranja prodavača

opcije su daleko od svojih korijena 1980, premise (i upozorenja) su ostali isti. Financiranje prodavača sličan je tradicionalnim kreditnim bankama treće strane.

Kupac potpisuje zadužnicu i obećava plaćanje isplata obroka prodavatelja (obično mjesečno) koji sadrži glavnicu i kamate.

Baš kao i tradicionalni zajam, bit će potpisana hipoteka ili djelo povjerenja ili sigurnosni sporazum koji omogućava prodavatelju da isključi ako kupac ne plati.

Trenutno kupci mogu odabrati između pet različitih opcija financiranja prodavača:

Opcija # 1 za financiranje prodavača: besplatno i jasno

Najjednostavnija opcija financiranja prodavatelja je kada vlasnik prodaje kuću besplatno i briše se svih zajmova. Kupac vrši uplatu i plaća prodavaču pregovaračnu, mjesečnu glavnicu i kamate, a zatim nosi saldo kredita u privatnoj bilješci.

Opcija # 2 za financiranje prodavača: zakup s mogućnošću kupnje (iznajmljivanje vlastitog iznosa)

U ovom scenariju, potencijalni vlasnik kuće zadržava mogućnost kupnje doma, ali bez stvarne obveze. Zajmoprimac dobiva pravednu kamatu u domu uz plaćanje predujma, a istodobno obavlja redovite, mjesečne isplate.

Na kraju razdoblja najma, on / ona ima opciju isplatiti preostali saldo refinanciranjem.

Kevin Amolsch, predsjednik tvrtke Pine Financial Group, savjetuje prodavačima koji slijede ovu opciju kako bi dobili dovoljno velik, nepovratan predujam u slučaju da osoba ne odluči kupiti.

"Ali, s druge strane, kupci također mogu zaštititi svoje mogućnosti tako da snimaju najam koji će oboriti naslov, čime je teško prodavaču prodati ga nekome drugome ", kaže.

Opcija # 3 za financiranje prodavača: Pozicija drugog pacijenata

Ovo je mjesto gdje prodavatelj nosi drugi hipotekarni založno pravo iza banke da ili ne napravi ni jedan ili mali novac. Kupac će zatim izvršiti dvije isplate svakog mjeseca - jedan do višeg vlasnika banke i drugi privatnom prodavaču.

Prodavatelj rizik s ovom opcijom je očigledan. Ako kupac plaća samo prvi vlasnik založnog prava, prodavatelj mora imati dovoljno dionica ili sredstava za isključivanje i isplatu prvog, većeg vlasnika zaloga.

Isto tako, ako kupac plaća samo manji drugi zalog, prodavatelj i dalje gubi rizik nekretnina ako je vlasnik viši založno pravo isključio.

Opcija financiranja prodavatelja # 4: Zamotajte hipoteku

Ponuđenom od onih koji nerado uzmu riskirajuću poziciju drugog založnog plata, hipoteke oko zamrzavanja također su prilika prodavačima da zaraditi dobru stopu povrata.

"Ako sam prodavatelj s hipotekarnim kreditom od 100.000 dolara na 4%, a imovina vrijedi 150.000 dolara, prodati bih ga kupcu s dolarom od 10.000 dolara, s time da je cijela razlika [140.000 $] na 7% oko hipoteke ili sveobuhvatnog povjerenja ", kaže Lance Churchill, odvjetnik s Frontline Education Group. "Radije bih napravio 2% ili 3% na 100.000 dolara, a ne samo 7% na 40.000 dolara."

Ipak, kupci bi trebali znati rizike koji se odnose na wrap-around. "Ako idete s hipotekom, uvijek idite s društvom za osiguranje", savjetuje Amolsch. "Ne znate što prodavatelj radi s vašim novcem."

Tvrtke za osiguranje će osigurati da isplate čine prodavatelju i vlasniku starijih banaka.

Drugi rizik uključuje banku otkrivanje ovog založnog prava. "Ova vrsta aranžmana krši ono što je poznato kao klauzula zbog dospjelih potraživanja koja u osnovi kaže da postojeći zajmodavac mora biti isplaćen kada prodavatelj proda imovinu novi kupac ", upozorava Bronstein.

" Ako prodavatelj to ne učini i zajmodavac otkrije, vjerovnik bi mogao izjaviti zabilješku u bilješci i zatražiti da se isplaćuje u cijelosti. "

Ipak, Churchill broji da je na današnjem tržištu rizik od ovog događaja mali. "Zašto se gnjaviti riskiranjem zajma za obavljanje bespovratnih zajmova ako plaća kao što je dogovoreno?"

Jedini razlog zašto banke mogu nazvati kredit je ako se kamatne stope ponovo rastu, a onda će htjeti izvršiti drugi zajam veća stopa. "

Mogućnost financiranja prodavatelja # 5: Ugovor o kupnji zemljišta

Možda najrzičnija opcija koju bi preporučili samo mali broj stručnjaka, ugovor o zemljišnoj kupnji daje kupcu samo pravednu kamatu u nekretnini, a pravni interes ostaje kod prodavatelja, a vlasništvo nad gotovinom ne prelazi na kupca sve do zadnjeg zaprimljenog ugovorenog plaćanja kredita.

Odgovor investiranja:

Financiranje prodavatelja stvara put za kuće kupce s prihodima za potporu hipoteku, ali imaju manje od zvijezde kredita, da konačno posjeduju vlastiti dom, no s bilo kojom poslovnom transakcijom, oni koji se opredjeljuju za ovu metodu trebaju imati na umu sljedeća upozorenja:

Nemojte to učiniti sami. troškovi treba primijeniti na dobivanje stručnih smjernica. Financiranje prodavača je poslovni posao i trebao bi se rješavati kao takav.

• Upotrijebite tvrtku Escrow kako biste zatvorili posao i pravilno poslali hipoteke.
• Imajte na umu da, iako su prodavači izvrsni pri uplati gotovinskih čekova, dobivanje konačne isprave može biti problematično. Imati odredbu za dobivanje potpisanog izdanja čuvanog u deponiji za kada je zajam konačno isplaćen.
• Fotografija ljubaznošću Flickra: Woodleywonderworks.