3 Trudne istine koje niste rekli o hipotekom nekretnina za najam |

Stambeni manija ponovno je u rukama Wall Streeta.

S najnovijim čitanjem o S & P / Cash Schiller indeksu cijena na domaćem tržištu koji je porastao za 12% u odnosu na prošlu godinu, vlasnici kuća ulažu u preokret s bika nakon što su cijene pala za šest godina od 2006 do 2012.

redoviti vlasnici kuće vide velike dobitke, to su vlasnici nekretnina za iznajmljivanje i investitori koji su pravi pobjednici. To je ono što moj kolega Nathan Slaughter naziva

"Unajmiteljom", fenomenom koji Ameriku uzima oluja, kao što više Amerikanaca odlučuje iznajmiti nego kupiti. U sljedeće tri godine, 3,8 milijuna iznajmljivača (70% svih novih kućanstava) bit će u borbi jedni s drugima za manje i manje prostora. Taj veliki pomak prema iznajmljivanju potaknut je padom stope vlasništva nad stanovima kuće jer se potrošači i dalje bore s malim rastom plaća i prevelikom duga. Očekuje se kako će nagraditi vlasnike stanova s ​​višim vrijednostima na svojim nekretninama i rastućim iznajmljivanjima. Nathan razgovara više o ovom

ovdje i govori vam kako možete unovčiti novac. Ali kao i svaka druga investicija, potencijal za ogromnu dobit dolazi s rizikom.

I jedan od najvećih rizika u najamninu ulaganja je hipoteka. Hipoteka posjeda je strukturirana drugačije nego redovna hipoteka, a nosi skriveni rizik za investitore.

Ovdje su tri stvari koje trebate znati prije nego pokušate iskoristiti hipoteku za taj najam nekretnina …

1. Nećete dobiti stope kamatne stope.

Stope kamatnih stopa su diktirane rizikom. Više rizika rezultira višom kamatnom stopom. Uz pojedinačnu hipoteku, zajmodavac je profiliranje rizika od jednog zajmoprimca pojedinca. To uključuje povijest kredita i zapošljavanja. No, za hipoteku posuđivanja, ono što banke razumiju jest da, iako još uvijek daje zajam pojedincima, učinak zajma bit će pod velikim utjecajem skupina iznajmljivača treće strane koja će ostati gotovo anonimna.

Iako zajmoprimci koriste svoje osobne kredite kako bi osigurali hipoteku posuđene imovine, činjenica da se oni moraju oslanjati na iznajmljivače trećih strana kako bi pomogli u stvaranju novčanog toka je razlog zašto zajmodavci naplaćuju tu višu kamatnu stopu. To je samo rizičniji za njih.

Tržište najamnine ima vrlo tanke operativne marže i oslanja se na stalni tok novca. Čak i marginalno veća kamatna stopa može potencijalno ugroziti profitabilnost ulaganja u najamninu.

2. Pripremite se za visoku uplatu.

Pojedinačne hipoteke trenutačno se mogu osigurati za čak 3,5% uz programe koji se nude putem FHA (Federal Housing Association). Ovaj državni subvencionirani program osmišljen je kao podrška vlasništvu nad kućom i povećanje stope vlasništva.

No hipoteke za posudbu nemaju takav luksuz. Budući da hipotekarno osiguranje ne pokriva investicijske nekretnine, 20% niže je minimalno. U stvari, većina hipoteka za posudbu imovine zahtijeva blizu 25%.

To je veliki trošak novca i može značajno smanjiti operativnu polugu ulaganja u najamninu. To bi također moglo postati velika financijska obveza u slučaju pogibeljne prodaje, gdje vlasnici nekretnina s kapitalom podliježu ukupnim gubicima, dok one s malim ili nikakvim udjelom nisu udaljili.

Velika predujam na najamninu također ima potencijal da izbaci druge klase imovine u portfelju, uključujući dionice i obveznice. Alokacija imovine je najvažniji čimbenik koji utječe na izvedbu portfelja, pa je uravnoteženi pristup ključan za pravilno širenje i smanjenje rizika. Kredit je još važniji.

Kredit je uvijek najvažniji čimbenik koji utječe na stope zaduživanja. A to je osobito vrijedno za hipoteku posuđene nekretnine.

U stvari, teže je osigurati hipoteku posuđene imovine od stambene hipoteke. 720 kreditna ocjena smatra se izvrsnom i može biti dovoljno dobra za osiguranje stambene hipoteke. Ali taj broj skoči na 740 za većinu hipoteka za posudbu.

Iznad kredita, zajmodavci će također pažljivo pogledati koliko novca ima potencijalni zajmoprimac posjednika kredita, koji obično zahtijevaju šest mjeseci operativnih troškova kako bi se oslonili na slabe trendove najma i ekonomsku isparivost. Zajmodavci će također željeti znati o svim drugim nekretninama u vlasništvu i omjeru kredita i vrijednosti tih sredstava.

Rizik s tim višim standardima kreditiranja je trošak prilika. Čak i netko spreman napraviti ulaganje u najam nekretnina možda neće biti u mogućnosti to učiniti zbog strožih standarda kreditiranja.

Investiranje Odgovor:

Ako postoji jedna stvar stambene i najam-nekretnina hipoteka imaju zajedničko je da hipoteka na posudbi je na raspolaganju kod lokalnih i regionalnih banaka. Velike banke su poznate po tome što imaju veće standarde kreditiranja i da su selektivnije pri odabiru potencijalnih zajmoprimaca. Lokalne i regionalne banke poznate su zbog povećanja fleksibilnosti i uzimanja više rizičnih zajmoprimaca. To će imati veliki utjecaj ne samo na vašu sposobnost osiguranja hipotekarnog kredita za vaš najam nekretnina, već i uvjeta tog zajma.