Nabavite sigurniju hipoteku pomoću ovih savjeta o posliječnoj krizi

Hipoteke su sigurnije nego prije 10 godina. To je glavni efekt koji je financijska kriza 2008-09 imala na tržištu hipotekarnih kredita.

Sljedeće vrste kredita bile su popularne tijekom stambenog buma u ranim i sredinom 2000-ih, ali sada nedostupne većini zajmoprimatelja:

• Hipoteka hipoteka omogućila je zajmoprimcima da dobiju zajmove bez dokumentiranja prihoda i imovine.
• Hipotekarni krediti omogućili su zajmoprimcima kupnju kuća za koje inače nisu mogli priuštiti uz početno nisku mjesečnu uplatu. Međutim, zajmovi su bili financijski ekvivalent vremenskih bombi: razdoblje koje se odnosi samo na kamate isteklo je nakon nekoliko godina, a zatim su dužnici morali platiti glavnicu, katapultirajući mjesečne uplate nakon što su mnogi vlasnici platili.
• Subprime hipoteke - stambeni krediti za zajmoprimce s lošim kreditima - zabilježili su popularnost, s 8% hipotekarnih kredita u 2003. na 20% u 2005. i 2006. godini.

Ne morate biti stručni kako biste vidjeli kako bi se mnogi od tih zajmova mogli pogoršati. Ali nekako su se ulagači iznenadili kad je velik broj zajmoprimaca prestalo plaćati svoje hipoteke. Do rujna 2008, 5,3% hipoteka su delinkventni, što znači da je 1 na 19 zajmoprimaca bilo najmanje 30 dana nakon plaćanja. U prvom tromjesečju 2010. stopa delikvencije završila je na 11,54 posto, što znači da je otprilike jedna od devet zajmoprimaca kasnilo na plaćanju njihovih kuća.

Milijuni tih delinkventnih zajmoprimaca izgubili su svoje domove. Od 2007 do 2016, gotovo 7,8 milijuna foreclosures su završili, prema CoreLogic. Stopa homeownershipa pala je i nije se oporavila. U drugom kvartalu 2008. godine 68,1% kućanstava imalo je svoje domove; 10 godina kasnije, 64,3%.

»Nakon Velike recesije, mi smo 10 godina mudriji? Pogledajte više savjeta o pripremanju i napredovanju

Zaustavljanje ponovnog događanja

Prema nedavnom istraživanju Investmentmatomea, koju je na internetu proveo The Harris Poll među više od 2.000 američkih odraslih, gotovo četiri od pet Amerikanaca (79%) imale su negativne financijske posljedice zbog financijske krize; među njima, više od polovice (55%) reklo je da još uvijek nisu u potpunosti oporavljene financijski.

A ljudi i dalje traumatiziraju foreclosures. U istom istraživanju, 31% ispitanika izjavilo je kako će financijska kriza učiniti ih konzervativnijom pri procjeni koliko kuće mogu priuštiti, a 24% je reklo da će im trebati veći predujam ako bi kupili kuću. Osim toga, 7% Amerikanaca je izjavilo kako odgađa homeownership zbog financijske krize. Za osobe mlađe od 35 godina, brojka je bila 13%.

Kako bi spriječili ponavljanje stambene krize, zakonodavci i regulatori stvorili su pravila koja ograničavaju dostupnost egzotičnih hipoteka, a regulatori i zagovornici stvorili alate koje potrošači mogu koristiti za dobivanje sigurne hipoteke.

Dobiti zajam koji si možete priuštiti da biste vratili

Čak i uz ove nove propise i alate koji su prikladni za potrošače, još uvijek vam je potrebno da se informirate i poznate svoje granice. Evo nekoliko strategija.

Znajte što si možete priuštiti.Prvi korak prema dobivanju pristupačne hipoteke je kupnja pristupačne kuće. Investmentmatome kućni prihodski kalkulator je alat koji vam omogućuje da pronađete raspon cijena vašeg doma, od "pristupačne" do "istezanja" do "agresivnog".

Domaća priuštivost bila je još jedna žrtva financijske krize. U anketi Investmentmatomea, 12% ispitanika reklo je da se brinu da neće moći priuštiti kupnju doma kao rezultat financijske krize. I 19% je reklo da je njihova plaća stagnira od financijske krize.

Nabavite unaprijed odobrenu za hipoteku. Preapproval vam daje još precizniju sliku o tome koliko si možete priuštiti za posudbu. Dobivanje prethodnog odobrenja daje vam iskustvo prikupljanja vaše dokumentacije, koju ćete morati učiniti kada kasnije zatražite hipoteku. To označava promjenu od početka do sredine 2000-ih, kada zajmoprimci nisu uvijek morali dokumentirati svoj dohodak i imovinu.

Držite plaćanja duga pod kontrolom. Kada se prijavite za hipoteku, zajmodavci obraćaju pažnju na vaš omjer duga i dohotka ili DTI. To je postotak vašeg mjesečnog dohotka, prije oporezivanja, koji ide prema vašem dugu.

Pravilo je da vaš DTI drži na 36% ili nižoj razini, iako vam zajmodavci u nekim slučajevima mogu posuditi do 43% ili čak veći.

Kako su se standardi dostupnosti promijenili od 2008. godine: Nakon što je Ured za financijsku zaštitu potrošača stvoren u 2010. godini, prioritet je bio reformiranje hipoteke. Agencija je usvojila sposobnost za otplatu pravila koja reguliraju hipoteke koje zahtijevaju zajmodavce da:

• Potvrdite podatke o prihodima i kreditnim informacijama umjesto da samo uzmete dužnikovu riječ za to. Tijekom stambenog buma, zajmodavci su omogućili zajmoprimcima da dobiju hipoteke bez dokazivanja njihovih iskazanih prihoda i imovine. Ovo je pravilo postavilo zajmove s niskom razinom dokumentacije izvan granica za većinu zajmoprimaca.
• Zaključajte najveći omjer duga i dohotka na 43%. (Neke iznimke omogućuju kvalificiranim zajmoprimcima da posuđuju do 50% DTI-a.)
• Ograničiti bodove i naknade do najviše 3% iznosa hipoteke.

Ove smjernice izgledaju kao zdrav razum, no CFPB je provodio pravila koja bi spriječila lenders da ignoriraju zdrav razum tijekom sljedećeg buma.

CFPB je također napravio i druge promjene kako bi se hipoteke učinile sigurnijima.Zajmodavci su tijekom boom zabilježili hipoteku prilagodljive stope, nazvanu opcijom plaćanja ARM, koja je imala zastrašujuću osobinu: U nekim slučajevima, zajmoprimci bi mogli izvršiti minimalne isplate koje nisu ni pokrivale taj mjesecni interes pa su zbog toga imali više koristi zajam, čak i nakon uplate.

Prema kvalificiranoj hipotekom CFPB-a, one rizične ARM-ove opcija plaćanja više nisu dopuštene. Niti su hipotekarne kamate ili stambeni krediti s balonima. I kazne za prijevremene otplate zabranjene su na većini hipoteka.

Usporedite hipoteke

Da bi olakšao usporedbu zajma, HNBP je stvorio objavu od tri stranice pod nazivom Procjena zajma. Zajmodavci moraju osigurati procjene zajmova korisnicima koji se prijavljuju za hipoteke.

Koristite ovaj prečac Procjena zajma. Stavite dvije ili više Procjena zajma jedna uz drugu. Idite na stranicu 3 za svaku procjenu zajma i usredotočite se na odjeljak "Usporedbe", a posebno na dva broja: koliko će se hipoteka koštati u prvih pet godina i koliko će glavnica biti vraćena u tih pet godina. koji je zajam bolji.

Procjena zajma pomaže i kod drugog zadatka: smanjenje troškova zatvaranja.

Kako se usporedbe zajmova mijenjaju od 2008. godine: Desetljećima, podnositelji zahtjeva za hipotekom primili su izjavu o procjeni dobre vjere od svojih zajmodavaca. Dokumentom su detaljno opisani troškovi zatvaranja, ali nije olakšalo usporedbu zajmoprimaca s zajmoprimcima.

CFPB je smatrao da previše hipotekarnih zajmoprimaca troši novac primjenom samo jednog zajmodavca. Agencija je shvatila da ako je stvorio otkriće koje je olakšalo usporedbu ponuda s kreditima, više zajmoprimaca bi se primijenilo na više zajmodavaca.

CFPB je zamijenio procjenu dobre vjere s procjenom zajma u 2015. godini nakon četverogodišnjeg procesa razvoja.

Tamo gdje su hipoteke sada

U rujnu 2008. savezna vlada preuzela su Fannie Mae i Freddie Mac pod pokroviteljstvom države, stavljajući ih u konzervatoriju. Deset godina kasnije još uvijek su u konzervatoriju, s malim političkim pritiskom da ih reformiraju.

Neki istraživači tvrde da su hipoteke previše teško dobiti. Prema Urban Institutu, "pretjerano zbijeno kreditiranje" spriječilo je 5,2 milijuna zajmoprimaca da dobiju hipoteke od 2009. do 2014. godine, a dodatnih 1,1 milijun u 2015. godini.

Kreditni su standardi rastegnuti, ali polako. Prosječna ocjena kredita na svim hipotekama zatvorenim u kolovozu 2011. godine iznosila je 741, navodi Ellie Mae. U srpnju 2018. godine bilo je 725.

Za razliku od nesigurnih hipoteka u godinama koje se bore, današnje hipoteke su benigne. Ali, standardi su stroži, a najbolje kvalificirani zajmoprimci imaju niske omjere duga i dohotka i visokih kreditnih bodova.