Sanja o ulaganju u kućicu na plaži? Pročitajte ovaj prvi

Razmišljajući o kupnji malog bungalova u uvali za predstojeću ljetnu sezonu

Niste sami: Ljudska je priroda želi živjeti uz ocean - posjedovanje kuće na rivi večernjim šetnjama na plaži, koktelima na trijemu koji gledaju na surfanje i zaspati na zvuk padajućih valova. Ali u svijetu u kojem ekstremni vremenski događaji postaju normama, raste rizik posjedovanja imovine na rivi - ali to nikad ne biste znali gledajući na tržište nekretnina.

Istraživanja su pokazala da se u godinama nakon velike prirodne katastrofe vrijednost obalnog dobra zapravo povećava. Slučaj u pitanju: Nakon uragana Sandy, osam otoka Long Beach, NJ, kuće i stanovi su prodani u roku od mjesec dana od oluje - i prije nego što je obnovljena struja i uklonjen policijski sat.

Potražnja za kućama na rivi ne smanjuje se, unatoč očiglednim rizicima koji su uključeni - i savezna vlada, uz subvencionirani program osiguranja od poplava, podupire račun. No, uzimajući u obzir klimatske promjene i veće rizike od poplava - da ne spominjemo povećanu cijenu osiguravatelja, vlade i vlasnika kuća - hoće li se cijene kuća na moru nastaviti s vrhuncem, to je moguće raspravljati.

Samo Dip: Zašto cijene ostanu na stazi

U mjesecima koji slijede neposredno nakon značajnog vremenskog događaja, cijene stanova na rivi imaju tendenciju da padnu. No, iznenađujuće, pad samo goriva kupaca koji su očajan da vlastiti oceanfront kopa. Dakle, dugoročno, cijene kuća na obalnim područjima oštećene olujama obično se povećavaju zbog dva razloga: Stambeni fond je smanjen, a potražnja je još uvijek žestoka - barem među onima koji zapravo nisu živjeli u katastrofi. > Na primjer, u tjednima nakon uragana Sandy, investitori i kućne peraje spustili su se na teško pogođene četvrti u Brooklynu, Queensu i Staten Islandu kako bi kupili oštećene domove - za gotovinu. Jedan stanovnik Staten Islanda izjavio je The New York Timesu da je prodao svoj potopljeni dom za manje od polovice svoje procijenjene vrijednosti - - duboki popust za kupca.

Jed Kalko, glavni ekonomist u Truli, kaže da prirodne katastrofe utječu cijene kuće na dva načina. Prvi ovisi o omjeru ljudi prema stambenim jedinicama - tj. Koliko se ljudi odmakne nakon katastrofe i koliko je imovine uništeno. Ako više ljudi želi živjeti na području s manje dostupnih domova, potražnja - i cijene - povećavaju.

Drugi je čimbenik da li katastrofa mijenja način na koji ljudi razmišljaju o tom području. "Percepcija budućeg rizika utječe koliko su spremni platiti da budu tamo", kaže on. "U New Orleansu, ljudi su znali prije nego što je uragan Katrina pogodio da postoji opasnost od uragana, baš kao u San Franciscu, ljudi znaju da postoji opasnost od potresa", kaže Kolko. "Međutim, područja New Yorka i New Jerseyja pogođena uraganom Sandy nisu bila tako usmjerena na poplave, a ponovno procjena budućeg rizika može utjecati na vrijednosti kuće, ali uskoro je reći hoće li Sandy trajno mijenjati mišljenje ljudi o tom području. "

Prema navodima Tjedna, kuća u Humbleu u Teksasu procjenjivana na 116.000 dolara više puta je uništena poplavama i obnavljivanjem, prikupivši cijenu od 2 milijuna dolara kroz Nacionalni poplava Program osiguranja, koji je potreban za svakoga tko ima federalnu hipoteku koja živi u 100-godišnjoj poplavnoj zoni (područje koje vjerojatno doživljava poplave jednom stoljeću). Ova i ostala svojstva ponovljenih gubitaka čine više od trećine troškova programa.

Popravak oštećenja ponovljenih - - i u nekim slučajevima, uništenje - od kuće vjerojatno je emocionalno isušujuće, budući da je financijski iscrpljujuće, Dakle, zašto ljudi nastavljaju obnovu?

Ekonomisti Okmyung Bin i Craig E. Landry ispitali su ovu točnu temu u prezentaciji u Obalnom centru za usluge, podjele Nacionalne uprave za atmosferu i ocean. Oni su pratili tržište nekretnina u sjevernoj Karolini županiji koja je pretrpjela velike štete tijekom uragan Fran 1996, kao i uragan Floyd u 1. Nakon Floyd, prodajne cijene domova u zoni poplava bile su 8,8% niže nego prije ili uragan udario.

To je zdrav razum: Nakon prirodne katastrofe, ljudi će biti oprezni da ponovno postavljaju svoje živote na tom području. Ono što je iznenađujuće je, međutim, da je razlika u cijeni između domova u poplavnoj zoni i onih izvan zgrade nestala do 2005. - samo šest kratkih godina nakon što je Floyd uništio pustoš na tom području.

Slično tome, tek nakon uragana Andrije u 1992, Miami-Dade County u Floridi doživjela oštar pad vrijednosti doma u područjima devastiranoj od oluje. Međutim, nakon dvije godine, ti su se isti domovi cijenili u vrijednosti, a na kraju su dosegli razinu prije uragana. Bin i Landry atribuiraju ovu zaboravljivost na nešto što se zove "raspoloživost heuristike" - - što znači da ljudi, kako ih vrijeme razdvajaju iz iskustva, postaju manje sposobni suditi koliko je vjerojatno da će se događaj ponovo pojaviti.

Kako osiguranje od poplava zapravo dovodi do povećanja rizika

Stope osiguranja u pogođenim područjima također mogu utjecati na vjerojatnost da će ljudi kupovati ili obnoviti. Obično je šteta na kućama na moru nakon oluje pokrivena kombinacijom osiguranja od poplava i privatnih stambenih osiguranika.

Nacionalni program osiguranja od poplava nedavno je doživio vatru, budući da izlučuje daleko više novca nego što prikuplja - u iznosu od oko 18 milijardi dolara prije uragana Sandy. Taj dug, koji na kraju pada na porezne obveznike, uglavnom je rezultat subvencija za osiguranje od poplava. Kao što je Orrin Pilkey, obalni geolozi Sveučilišta Duke, izjavio je za Tjedan: "Subvencioniranje, čak i poticajni, vrlo opasni razvoj."

Ali novi trendovi u privatnom osiguranju mogli bi uskoro smanjiti potražnju u poplavnim zonama. Prirodne katastrofe pokreću premije i odbitke, kaže Ronald Jetmore, ravnatelj Maryland-based Jetmore Insurance Group, Inc. "Vidimo da većina osiguravajućih prijevoznika ili izvući iz obalnog Maryland tržištu u potpunosti ili znatno povećati stope", kaže Jetmore. > Zapravo, jedan prijevoznik, koji je bio poznat po najnižim niskim stopama u državi, nedavno je implementirao porast od 30%. I većina tvrtki u državi povećava svoj doprinos vjetra i uragana, ponekad do 5% pokrivenosti stanovima, ili koliko bi to moglo koštati da se obnovi vaš dom ako bude uništeno. imovina je osigurana za 200.000 dolara, trebali biste platiti 10.000 dolara iz džepa prije no što će se pokriti bilo kakav vjetar ili oštećenje uragana.

Jetmoreova iskustva nisu izolirana. U New Jerseyu, premije za poslovno osiguranje bilježe se od sredine 2011. - - zbog velikih isplata nakon uragana Irene i drugih intenzivnih vremenskih događaja. Cijene u područjima bez katastrofe, obrnuto, ostale su stabilne.

Jetmore kaže kako špekulacija premije i odbitaka nije briljantna: "Vjerujem da ćemo vidjeti više takvih visokih odbitaka za oštećenje vjetra i uragana, budući da tvrtke jednostavno plaćaju više nego što su ušli. " Ako je to slučaj, povećani troškovi osiguranja vlasnika kuće u obalnim područjima mogu nadvladati prednosti saveznih subvencija osiguranja od poplava. I enklave srednje i nižih dohodovnih obitelji koje posjeduju obalna svojstva mogu ostati na hladnoći.

Što budućnost traje za stambeno naselje?

S obzirom na ono što je poznato o klimatskim promjenama i porastu razine mora, stručnjaci počinju kako bi vidjeli ekstremne vremenske događaje kao što je uragan Sandy kao dio trenda, umjesto izoliranih incidenata - i neki političari i članovi javnosti slijede tužbu.

New York Gov. Andrew Cuomo pokrenuo je plan za otkup građana domovi su oštećeni ili uništeni uraganom Sandy. Zemlja bi trebala biti prepuštena natrag u prirodu, a odjel gradske ili državne parkove kasnije će odlučiti što će s njom učiniti. "U jednom trenutku morate reći da možda majka priroda ne želi te ovdje" Cuomo rekao je u intervjuu za New York Daily News.

Iako je buyout daleko od obveznog, to bi mogao biti dobar posao za mnoge kuće. Država planira ponuditi "fer tržišne procjene" koje Cuomo predviđa biti "velikodušan".

No, čak i oni koji žele ostati mogu biti prisiljeni iz domova na obali koje su njihove obitelji već godinama posjedovale. Stanovnici u ranjivim obalnim područjima širom zemlje su se suočili s povećanjem od 20 do 25 posto svojih premija osiguranja od 1. siječnja. I to je pored povećanja kamatnih stopa od svojih privatnih osiguravatelja.

Stručnjaci i mještani podsjećaju da veće premije, obnova standarda u poplavnim zonama, cijene će sve osim bogatih. No, ako se događaji poput uragana Sandy postaju novi normalni, živjeti uz obalu može biti jako dobro za svakoga. -

Bez obzira gdje se odlučite povući, morate početi planirati što je prije moguće. Zato vam je potreban "

Povlačenje u stilu

" bootcamp, koje vam donose LearnVest i InvestingAnswers. Ovaj 10-dnevni program e-pošte vam daje svakodnevne zadatke tako da možete uživati ​​desetljećima u mirovini bez ikakvog brige.

Kliknite ovdje da biste saznali više

Jacqui Kenyon piše za LearnVest.

Ovaj članak izvorno se pojavio na Learnvest.com: 0 Površina stanovanja: vrijedi li rizik?

Više povezanih priča iz LearnVest:

Koji troškovi više: sprečavanje klimatskih promjena ili bavljenje svojim Efektima?

Globalno zagrijavanje pogoršava ekonomiju? Život nakon pješčane: Tri blažnja prijedloga za obnovu gradova koje je pogodila