Program poteškoća s stabilizacijom sredstava: Što znači za kuće?

Što je DASP?

Program distorzijskog stabilizacijskog sredstva (DASP) najnoviji je pokušaj pomoći vlade da se bore domaći vlasnici koji se suočavaju s foreclosureom. Loše vijesti: ne možete se prijaviti za to. Dobra vijest: ako se upustite, izgledi da ostanete u vašem domu su mnogo, puno veći.

DASP se uvodi na nacionalnoj razini i ima dodatne zemljopisno ciljane lokacije na četiri američka tržišta - Chicago, IL, Newark, NJ, Phoenix, AZ i Tampa, FL.

Tržište	Predviđen je broj hipoteka koji će biti prodani u ovoj četvrtini
Chicago	1,500
Newark	500
Feniks	300
Tampa	1,200
Nacionalno, ne ciljano	4,500-5,000
Sve u svemu	8,000-9,000

Izvor: Federalna uprava za stanovanje / U.S. Zavod za stanovanje i urbanizam

Prije nego što kažete da je previše hipoteka da mislim da sam dobio metak, razmislite o tome: bilo je mnogo programa hipoteke potpore plutaju u posljednjih nekoliko godina saveznim regulatorima - možda ste već pokušali plivati ​​kroz abecednu juhu HAMP, HARP i HAFA. Svi su imali razočaravajuće niske stope uspjeha i nisu imali predviđenih ciljeva. Regulatorima i političarima podsjeća se na čudo za stanovanje, pa čak i ako se ovaj put ne uključi, DASP se već ubrzava - Federalna uprava za stambena pitanja izvorno je rekla kako će se ove kvartale prodati samo pet tisuća hipoteka, a oni su već je povećan na 9.000. Vaš bi skok mogao doći prije nego što misliš.

Kako funkcionira DASP?

DASP je javno-privatno partnerstvo koje je spremno uskladiti poticaje investitora s onima vlasnika kuće i njihove zajednice.

DASP daje investitorima novi pristup kupnji zadanih hipoteka koji kontroliraju FHA i gotovo sigurno će biti isključeni. Hipoteke će se prodavati na aukciji, a zbog rizičnog statusa će se ići na cijenu ispod neplaćene glavnice (što znači iznos koji ste kao vlasnik kuće ostavili za plaćanje).

Što to znači za mene?

Da biste bili stavljeni u bazu DASP-a, morate imati barem šest mjeseci delinkvent na vašoj hipoteku, vaš serviser mora iscrpiti sve korake u FHA-odobrenom postupku ublažavanja gubitaka i ne možete steći stečaj.

Nakon što je vaša hipoteka zapamćena putem programa, foreclosure mora biti odgođena za najmanje šest mjeseci. Također ćete dobiti novog servisera koji će zajedno s novim vlasnikom duga. Serviser se odnosi na tvrtku da zapravo plaćate svoj dug hipoteke. Međutim, oni nisu temeljni vlasnik vašeg zajma, međutim, oni su posrednici koji se vraćaju vlasniku. Moglo bi biti zbunjujuće jer ponekad serviser zapravo pripada istoj tvrtki kao i vaš zajmodavac. Na primjer, ako imate Wells Fargo hipoteku, vaš serviser će vjerojatno biti Wells Fargo. Ako imate hipoteku tvrtke Citizens Bank, koja je u vlasništvu RBS-a, vaš serviser vjerojatno će biti druga tvrtka koja je u vlasništvu RBS-a. Ali serviser je zasebna cjelina tvrtke, u zakonske svrhe.

Ako ste radili s velikom, bezličnom servisnom tvrtkom - možda onom koja se bavila robo-potpisivanjem tipa aktivnosti koja je nedavno predstavljena - onda nova tvrtka, koja može biti manja, regionalna ili jedna s bolji trag rada s zajmoprimcima mogao bi biti velika pomoć u radu s vama kako biste vratili dug i izbjegli foreclosure.

Investitor ne mora smanjiti iznos koji dugujete, niti mijenjati uvjete otplate, no kao što ćemo raspravljati u nastavku, to su određene mogućnosti koje se uklapaju u mnoge poteškoće s investitorima.

Isto tako, investitor koji kupuje (za razliku od FHA) vjerojatno ne želi isključiti vas, čak i nakon što je DASP-ov mandat šestomjesečni boravak na foreclosure završen. Postoji nekoliko razloga zašto ne:

• Investitor je vjerojatno kupio vašu hipoteku kako bi nastavio s strategijom gdje će smanjiti glavnicu ili smanjiti iznos koji dugujete da biste ih vratili. Recimo da vam još uvijek dugujete 200.000 dolara na hipoteku, ali ste zadali i FHA vas stavila u bazu DASP. Investitor koji sudjeluje u DASP-u kupuje vašu hipoteku za 150.000 USD. Investitor zatim mijenja vaš zajam, rekavši vam da dugujete samo 175.000 dolara, uz nudeći i olakšan raspored otplate i dajući vam novi serviser za rad. Završavaš repaying i boravak u svom domu, dok je investitor zaradio. To je jednostavni pregled, ali je u biti vrsta ulaganja DASP je postavljen kako bi potaknuo.
• Ako živite u jednom od zemljopisno ciljanih bazena (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), oni u suštini mogu isključiti samo 50% zajmova koje kupuju iz tog bazena, uz granicu pogrešaka od 10%. FHA je istaknuo "Stabilizacijske ishode u susjedstvu" - uključuju vas da počnete plaćati svoju hipoteku, pomažući vam da napravite kratku prodaju, i drugima - i ne uključuju isključenje. Kupci moraju ispuniti kvotu od ~ 50% rezultata iz stabilizacije u susjedstvu. Ako to ne učine, moraju vratiti FHA. Budući da su vam izgledi za foreclosure bili u osnovi 100% prije nego što vam je kredit dobio, ~ 50% kapa je korak.
• Foreclosure je skupo. Studija Federalnog bankarstva u Chicagu procijenila je da su foreclosures koštaju banku u prosjeku 50.000 dolara.Iako, naravno, nema nikakvih jamstava, malo je vjerojatno da će investitori kupiti ta svojstva s ciljem da ih se ograniči na velikom broju.

Do sada, investitori su pozdravili DASP - to je proširenje pilot programa koji je FHA već pronašao visoku razinu interesa. Prošlog tjedna JPMorgan Securitized Product Weekly, istraživanje i strategija komentar usmjerenih na investitore, istaknuo je tržišni zagrljaj DASP, ukazujući na FHA-inu odluku o namjeri prodaje 9.000 hipoteka u ovoj četvrtini, od prvobitnog cilja od 5.000. Premda se ne može povući na vaše srce, tržište američkog stambenog zbrinjavanja nije bilo sjajno za investitore, a puno sredstava traži poteškoće u investicijskim strategijama ulaganja, umjesto da se bori s trendom smanjenja broja zajmoprimaca. Pionir hipotekarnih obveznica Lewis Ranieri, opisan u "Liars Pokeru" Michaela Lewisa kao nemilosrdnom profilu na Wall Streetu, sada upravlja Fondom za stambenu hipoteku Selene Selene, koji koristi topla i nejasna strategija poput slanja darovitih kartica za vlasnike kuća da razrade plan otplate s serviserom.

Ali možda vam je izmjena, novi serviser i boravak na foreclosure još uvijek ne dovode do mjesta gdje trebate biti. Ako sve ostalo ne uspije, DASP navodi da kupac treba pokušati iskoristiti kratku prodaju, što znači prodati dom za manje od dospjelog iznosa na hipoteku. Kratka prodaja često je bolji rezultat zajmoprimaca nego foreclosure-oni ne uvijek uništavaju vašu kreditnu ocjenu, za jedan.

Iako samo sada 9.000 vlasnika kuća dobiva prednosti DASP-a, često je primijetio da je predsjednik Obama pod velikim pritiskom da popravlja američko tržište stanova kako bi poboljšao svoj položaj na izborima 2012. godine. Možda je velika DASP rješenje koje traži.

Image vlasnika kuće preko Shutterstocka