Kupiti ili ne kupiti - Ponovno ispuniti događaj

UPDATE (1/28/14): FULL VIDEO DOGAĐANJA SADA SU DOSTUPNA

**********************************************************************************************************************************************************************

Imali smo privilegiju da domaćin Ryan Richarda McGuire Real Estate i Roberta Rivera iz First Republic Banke sinoć u Investmentmatomeu. Za one koji su propustili događaj, evo nekoliko naglašava. Poslat ćemo isječke ovdje kada budu spremni. Live tweet stream dostupan je na #BuyOrRentSF

Zašto bih trebao kupiti?

• Ryan je naglasio važnost razlikovanja emocionalnih (želim slikati svoje zidove, pješačke udaljenosti od škole) i financijske (iskoristiti motivaciju cijene i raznolikost portfelja)
• Emocionalni i financijski motivi ponekad mogu biti u sukobu; partneri mogu biti na suprotnim krajevima spektra u smislu motivacije - Ne zaboravite razgovarati kroz njih dok razmišljate o odluci o kupnji
• Korisni alat na NYTimes da biste dobili početno čitanje o tome koliko dugo bi moglo potrajati i za otkazivanje čak i na kupnji s obzirom na trenutnu najamnu situaciju

Financiranje kupnje

3 ključne stvari određuju prihvatljivost / zajam podobnosti

• Ocjena kredita
• Ukupni dug / bruto dohodak ne smije prelaziti 4,5x
• Gotovina i likvidni instrumenti raspoloživi za predujam

Plaćanje

Ryan je istaknuo kako je plaćanje predujma i dobitne ponude dvije velike prepreke s kojima se suočavaju njegovi klijenti u San Franciscu. Istaknuo je kako ta dva pitanja idu ruku pod ruku. Što je veća predujam%, atraktivnija je ponuda (veća sigurnost bliska) prodavaču. Počinje s relativno novi financijski instrument na tržištu za kupnju kuće: financiranje dionica

Kako djeluje financiranje dionica?

• Tvrtka za financiranje nudi udio predujma u zamjenu za postotak buduće promjene vrijednosti kuće
• Tipična struktura je 50% predujma u zamjenu za 40% buduće promjene vrijednosti (udjeli u padu i padajućim scenarijima)
• Kupci imaju mogućnost isplatiti gotovinu iz ugovora i otkupiti kapital nakon 3 godine (neovisna procjena će se izvršiti u to vrijeme kako bi se odredio trošak otkupa)

Kako novi CFPB pravila utječu na zajmoprimce?

Roberto je rekao da su stroži standardi osiguranja već učinjeni posljednjih nekoliko godina - ako ste bili kvalificirani za zajam u 2013. godini, vjerojatno ćete imati pravo na 2014. godinu

U potrazi za kućom

U doba aplikacija i web stranica, zašto se potruditi unajmiti agenta?

• Procjenjuje se da je 15-20% prodaje SF-a u 2013. godini bilo izvan tržišta - a dobro agent može dati potencijalnim kupcima pristup džepu oglasi / "uskoro" popisi

CONDO / TIC / CO-OP - Koje su to i kako utječu na mogućnosti financiranja?

• CONDO - Najjednostavniji od tri, u osnovi je vlasnik jedinice, a zatim dijeli zajedničke prostore. Svaka jedinica ima poseban naslov.
• TIC (Tenancy-in-common) - Vi posjedujete postotak nepodijeljene imovine. Jedan naslov, više vlasnika. Pojedinačan naslov znači da kad se ljudi presele ili odlaze, kredit se mora refinancirati. Ovo stvara više gnjavaža za banke, što ih čini manje spremni posuditi / naplatiti više za TIC kredita. Kreditiranje je funkcija onoga što se banka mora vratiti. TIC krediti također nisu prihvatljivi za prodaju na sekundarnom tržištu, što ih čini manje atraktivnim za banke.
• CO-OP - Kupnja dionica u privatnoj tvrtki (koja posjeduje zgradu). Suradnici često imaju strože uvjete osiguranja od samih banaka (zahtijevaju veće iznose uplate)

Cijena popisa - Čini se da se mnoge stvari prodaju iznad popisa, zašto?

• Cijena s popisa ne odgovara tržišnoj cijeni - niže cijene su strategija koju koriste neki prodavatelji kako bi privukli više interesa i višestruke ponude
• Poseban problem u San Franciscu, manje prevladava izvan grada
• Ako zvuči previše dobro da bude istinito, vjerojatno je - provjerite usporedive transakcije na tom području kako biste dobili bolji osjećaj za "tržišnu cijenu" kako biste mogli ponuditi konkurentnu ponudu

Pobjednička ponuda - koje strategije mogu zaposliti kupci?

Kada razmišljate o osvajanju ponude, preuzmite prodajnu perspektivu:

1. Atraktivnost ponude - koliko je dobar broj naslova
2. Određena sigurnost:% uplate
3. Sigurnost bliske: # slučaja

Neki kupci su poduzeli uklanjanje nepredviđenih okolnosti kako bi svoje ponude privlačili - to vam izlaže riziku gubitka pologa ako se inspekcije u konačnici uzrokuju da se odmaknete od ponude ili da riskiramo razliku ako se dom procjenjuje za manje od ponude. TRŽIŠNE PREDVIŽE

• 2014 – Godina Condo (Prošle godine odobreno 48.000 jedinica) u San Franciscu; povećana opskrba svibanj pomoć condo cijene omekšati
• Gledanje projekata gradskog planiranja može dati uvid u ono što bi moglo biti nova i nova susjedstva: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Jedan od načina da pogledamo tržište je procijeniti raspoloživu stambenu zalihu unutar točke vruće cijene, npr. $ 800K - 1,2 milijuna dolara. S obzirom na one parametre, Ryan je istaknuo:

• SF: Glen Park, Sunnyside, zapadni dodatak
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London i Elmwood
• Marin: Larkspur i Corte Madera postaju privlačniji zbog izravnih autobusnih linija u SF

Kupnja kuće je velika financijska odluka, molimo Vas da uzmete vremena da razmotrite svoje mogućnosti prije nego što se zaljubite u svoju kuću iz snova!