Bez zatvaranja troškova refinance: Je li to za vas?

Hipoteka bez zatvaranja može zvučati previše dobro da bude istinita. No, ako su refinance rates povoljno niske - ali struganje zajedno unaprijed naknade je obeshrabrujući vas od refinancing Vaše hipoteka - bez zatvaranja troškova refinance svibanj biti vrijedan razmatranja. Pogotovo ako planirate ostati u svojoj kući još samo nekoliko godina.

Kako funkcionira refinanciranje bez zatvaranja

Zatvaranje troškova može iznositi 3% do 6% vaše glavne bilance, prema Odboru Federalne zaštite. To su troškovi za procjenu, pretraživanje naslova, naknade za snimanje i sve ostalo. No, zajmodavci će često pakirati hipoteke "bez zatvaranja" za kvalificirane zajmoprimce. To se može postići na nekoliko načina.

Punjenje veće kamatne stope. Zajmodavac može pokriti troškove refinance bez troškova zatvaranja podizanjem kamatne stope na zajam. Na taj način zajmodavac će sve vratiti, a možda i mnogo više tijekom vremena, dok mami više posudbe poslovanje na svoj hipoteka odjel.

Umatanje naknada u financiranje. Ili, zajmodavac može otplati "bez troškova" refinanciranja u ukupnu glavnicu koja će vam dugovati. To je drugačija metoda s istim rezultatom: veća isplata, jer su naknade i kamate isplaćene tijekom trajanja zajma.

Pro i kontra od refinanciranja bez zatvaranja

Pros:

• Nema unaprijed plaćene naknade pri zatvaranju
• Ne plaćajući velike naknade unaprijed znači kraću odstupajuću točku
• Plaćanje nulte naknade olakšava usporedbu kamatnih stopa među zajmodavcima

Cons:

• Morat ćete platiti višu mjesečnu uplatu
• Vjerojatno ćete platiti više interesa tijekom života zajma

Kada odabrati refinance bez zatvaranja troškova

Nadajući se da će uskoro krenuti u drugu kuću? Ne-zatvaranje troškova hipoteka refinance svibanj biti za vas. Ako namjeravate ostati u kući samo nekoliko godina, vjerojatno ne biste mogli nadoknaditi refinancu uštede za unaprijed plaćene naknade koje biste ionako platili.

A to je jedina mogućnost - osim čekanja na kupnju - za one koji jednostavno nemaju uštede za pokriće troškova zatvaranja.

Međutim, svaki vjerovnik ne nudi opciju bez zatvaranja. Prema istraživanju Investmentmatomea, samo je nekoliko zajmodavaca otvoreno oglašava program bez refinanciranja zatvaranja. Zapravo, američka banka bila je jedini nacionalni zajmodavac koji smo pronašli u promicanju određenog programa refinanciranja nula-zatvaranja.

Plaća se oko trgovine s nekoliko različitih zajmodavaca, budući da lokalne banke i kreditni sindikati imaju veću vjerojatnost za oglašavanje tih opcija.

»VIŠE: Koliko je vrijedna kuća?

Nedostatak refinanciranja bez zatvaranja

Ako ostavljate korijene dulje vrijeme, vjerojatno biste trebali razmisliti o plaćanju troškova zatvaranja unaprijed. To je samo stvar malo matematike.

Dok se troškovi unaprijed smanjuju s refinanciranjem bez zatvaranja, rezultat je veća isplata i možda znatno više interesa koji će se isplaćivati ​​tijekom trajanja zajma. Zajmodavci također mogu dodati prijevremenu novčanu kaznu u zajam kako bi vas odvratili od refinanciranja prije no što su nadoknadili svoje troškove.

Trčanje brojevima

Kako bi se donijela mudra odluka, pitajte zajmodavce s kojima razmišljate kako biste dobili analizu troškova zatvaranja, kao i razliku kamatnih stopa i plaćanja za refinanciranje bez zatvaranja u usporedbi s zajmom s unaprijed plaćenom naknadom. Uz prijavu, svaki zajmodavac će dostaviti službenu Procjenu zajma s pojedinostima o troškovima i uvjetima koje nude.

Sada možete izračunati "break-even" bod za koliko dugo će trebati za oporavak zatvaranja troškova na zajam i usporediti to protiv bez zatvaranja troška hipoteka. Recimo da su troškovi zatvaranja zajma iznosili 3.500 USD. Evo kako možete izračunati razdoblje pauze:

Kako izračunati svoju točku loma

Izračunajte mjesečnu uštedu iz postojećeg plaćanja kućanstva u odnosu na novu, nižu refinanciranu mjesečnu uplatu. Na primjer, koristit ćemo uštedu od 150 USD. (Primjer: 1200 HRK - 1.050 HRK = 150 USD mjesečne štednje)

Oduzmite učinkovitu poreznu stopu od 1. Koristit ćemo 25% porezni okvir. (Primjer: 1 - 0,25 = 0,75)

Pomnožite mjesečnu štednju po stopi nakon oporezivanja. To će biti vaša ušteda nakon oporezivanja. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Podijelite procijenjene troškove zatvaranja po uštedama nakon oporezivanja kako biste dobili više mjeseci da se prekine. ($ 3.500 / $ 113 = 31 mjeseci)

U ovom primjeru trebalo bi 31 mjesec da nadoknadi troškove zatvaranja za standardno refinanciranje. Ako namjeravate ostati u vašem domu najmanje tri godine, moći ćete nadoknaditi naknadu za refinanciranje.

Sada to možete usporediti s povećanom kamatnom stopom i plaćanjem refinanciranja bez zatvaranja, uzimajući u obzir koliko dugo namjeravate ostati u kući.

Želite li da vam napravimo matematiku? Korištenjem Investmentmatome refinance kalkulatora, unesite uvjete refinance bez troškova zatvaranja, a zatim uvjete standardnog refinanciranja s upfront naknadama. Kalkulator će prikazati vaše bodove za otpuštanje, kao i mjesečnu isplatu i štednju.

Više od Investmentmatomea

• Pronađite najbolju stopu refinanciranja
• Kako refinancirati vašu hipoteku
• Usporedite hipotekarne refinance zajmodavce

Ažurirano 3. kolovoza 2017. godine.