Kako kupiti kuću koja još nije izgrađena

Trisha i Dennis Rawlings, par njih u ranim tridesetim godinama, kreću se u prigradski Chicago i napuštaju svoje domove starijih od 60 godina u zoni St. Louis.

"Tražili smo potencijalno kupnju kuće", kaže Trisha. No, na području na kojem žele živjeti, opcije unutar njihovog proračuna bile su ograničene na kupnju starijeg doma ili izgradnju novog.

Par je volio značajke suvremene, nove graditeljske četvrti s bazenom, klupskom kućom i izvrsnom šetnjom. I iznošenje građevinskog zajma i izgradnja kuće znači da će izbjeći trajno održavanje koje dolazi s starijom kućom.

Uz opskrbu postojećih domova dostupnih za kupnju na "svejedno niske" zemlje, prema National Association of Realtors, homebuyers kao Rawlingses i drugi - uključujući mlađe kupce - gleda na druge mogućnosti koje uključuju izgradnju kuće. Evo kako započeti ako odlučite izgraditi kuću.

»VIŠE: Koliko si si mogao priuštiti dom?

Pronalaženje građevinskog zajma

"Sve počinje s vašom sposobnošću da se financira i koje vrste proračuna možete uspostaviti od tamo", kaže Dan Moralez, regionalni potpredsjednik za Northpointe Bank u Nizozemskoj, Michigan. "Ne želite nešto prodati od nekoga, a sljedeća stvar koju saznaj jest da se ne kvalificiraš."

Ali ne svaki hipotekarni bankar ili posrednik nudi građevinske kredite.

"Većina hipoteka ljudi će ići cijelu svoju karijeru bez ikada učiniti jedan", kaže Jerry Thomas, hipotekarni zajam časnik u Farmington Hills, Michigan. "Još jedna velika grupa (zajmodavci) će učiniti jednu, pa će se zakleti da nikad više neće učiniti još jedan."

Ne postoji jednostavan način za pronalaženje građevinskog zajmodavca. Pitajte za preporuke prijatelja i obitelji. Graditelji često imaju zajmodavce koje preporučuju.

»VIŠE: Dobijte besplatnu kreditnu ocjenu

Zaključavanje u zemlji

Dobivanje mjesta za izgradnju kuće glavni je dio procesa izgradnje kuće.

"Ne morate posjedovati puno slobodnog i jasnog", kaže Moralez. Međutim, bilo koji kapital koji imate u zemlji možete primijeniti na kapara i troškove zatvaranja.

Moralez kaže da ima klijente koji žele "zaključati komad prljavštine" kako bi mogli graditi na njemu za godinu dana ili tako. Nažalost, kaže on, broj zajmodavaca koji financiraju slobodnu zemlju znatno je manji od broja zajmoprimaca koji će napraviti građevinski zajam.

Kupci koji planiraju financirati trošak izgradnje zemljišta i kuće istovremeno trebat će to imati na umu prilikom traženja zajmodavca.

Kvalifikacija i predujam

Teže je kvalificirati se za građevinski zajam nego za tipičnu kupovnu hipoteku, kažu Moralez i Thomas. To je zato što banka uzima dodatni rizik tijekom faze izgradnje, jer nema sredstva za osiguranje hipoteke.

Tipični predujmovi su oko 10%. Savezna uprava za stambene poslove, braniteljske poslove i američki ministar poljoprivrede hipoteka programa vraćaju se zajmovi za izgradnju i mogu dopustiti kreditnu olakšicu, uz niske ili niže plaćene troškove.

"Ako možete staviti 20 posto na dolje i imate 720 bodova ili bolje, znate da ćete se prilično kvalificirati za sve programe", kaže Thomas.

»VIŠE: Najbolji zajmodavci za FHA zajmove

Korištenje graditelja ili DIY-a

Postoje dvije vrste graditelja: obični graditelji i "proizvodni graditelji" koji grade visoku količinu sličnih domova i rade za maksimalnu učinkovitost. Ako vaš plan kuće sadrži mnoge posebne ili jedinstvene značajke, potražite prilagođeni graditelj, budući da se specijaliziraju za izgradnju kako bi zadovoljili očekivanja klijenata, kaže Moralez.

Želite li izgraditi vlastiti dom?

"Sve češće i ne govorimo", kaže Moralez. "Većina zajmodavaca neće napraviti projekt izgradnje samouprave". Kaže da nekoliko izuzetaka idu na zajmoprimce s odgovarajućim trgovinskim iskustvom.

Moralez kaže kako se zajmoprimci koji misle da mogu uštedjeti novac kako bi sami izradili posao mogli bi biti razočarani. Kada se stambena industrija suočava s nedostatkom kvalificirane radne snage, vjerojatno ćete platiti više za radnike nego što bi veliki izvođač poslao.

Također, građevinski zajmovi za projekt "do-it-yourself" obično zahtijevaju veće kreditne rezultate i veće predujmove. Uvjeti i kvalifikacije variraju od vjerovnika.

Ostati unutar proračuna

Troškovi prekoračenja su najveća opasnost s kojom se možete suočiti kada gradite kuću, kaže Moralez. Licence graditelja postavljaju troškovne dodatke za rasvjetna tijela, podove, radne površine i druge glavne značajke. Nadogradnja ovdje ili tamo može popraviti proračun, a vi ćete morati nadoknaditi razliku u gotovini, kaže on.

Istražite troškove materijala unaprijed kako biste izbjegli stvaranje značajnih i skupih izmjena na putu.

Više od Investmentmatomea

• Izračunajte uplatu hipoteke
• Usporedite stope hipoteke
• Najbolji zajmodavci za VA kredite

Ovaj članak je napisao Investmentmatome i izvorno je objavio The Associated Press.